名家專欄／你不知道的賣屋那些事　徐佳馨提醒賣房別忽略「這件事」

市面上討論買屋的文章或資料很多，但似乎沒有太多人討論賣房子要注意什麼?想要賣出好價錢是每個屋主的期待，除了價錢之外，如果打算要賣屋的民眾你該做好的準備有這些。

賣房子之前，你得先算一下到底要繳多少稅？

特別是持有很久的屋主，土地增值稅常常十分驚人，在出售之前確認自己有沒有土地增值稅優惠稅率的適用？自己可以透過財政部網站的試算或是請房仲業者幫忙計算都可以唷。

除此之外，如果是繼承或是受贈的房產，因為採取房地評定現值總額當作成本，總額遠低於市價，就可能出現父母以1,200萬元購屋，贈與給子女後，因房地評定現值總額僅200萬元，後來雖以1,000萬元賠錢售出，仍有1000萬元獲利需要申報納稅，如果持有兩年內出售，稅額達45%，一定吃不消。

賣房子之前，最好能把房子整理清潔，稍微粉刷有助於留下好印象，買方出價也會比較高。同時，也在此時確認要自己銷售或是委託房仲出售，若是後者無論是委託單一房仲的專任約，或是多家房仲都可代為銷售的一般約，都要留意契約內容，特別是委託期間與價格，以避免未來因為認知不同而產生糾紛。

首先，要知道台灣房地產納稅原則是「房地分離」，無論是不是在2016年之後取得，都必須要繳交土地增值稅。

如果是在2015年12月 31 日之前取得的房地產，土地繳完土地增值稅後，就要繳交售屋所得。

售屋所得的計算，原則依照

「房屋出售價格－房屋原始取得成本－必要費用＝所得」。

如果房屋取得時間是在實價登錄上路以前，已經查不到買價，也無法提供取得成本證明，售屋所得就得採取「設算課稅」方式計算，將「房屋評定現值ｘ各縣市地區設算比率=所得」，各縣市設算比率會每年由財政部公布，售屋人可以在五月報稅前再去查詢。

要特別注意的是，若售出總價符合財政部對豪宅交易認定標準，計算方式則不同，售屋所得計算方式為

「出售總價ｘ房地現值比例（房屋評定現值/房屋評定與土地公告現值總額）ｘ17％設算所得比率＝所得」。

2016年 1月1日起，出售房屋及土地依屬房地合一課徵所得稅制度或綜合所得稅的財產交易所得，有不同的課稅方式，第一個不同是申報日是在所有權移轉登記日的次日起算 30 日內申報納稅。

計算方式是

成交價額－取得成本－相關費用－土地漲價總數額＝課稅所得(稅基)

※若符合自用住宅相關條件者，課稅所得可扣除400萬元免稅額。

課稅所得（稅基）ｘ稅率（按照持有時間分為45％／35％／20％／15％等四種稅率，若是自用就是10%）＝房地合一稅