名家專欄／管理費一定要付嗎？徐佳馨帶你看懂原來它貴在這裡

買房時除了注意房價、格局、環境等可見的狀況，現代人對於居住品質更要求，相對管理費會是一筆不小支出，很多個案公設豐富多元，偏偏未來的維修與營運卻是一大筆花費，後來還是羊毛出在羊身上，直接反映在管理費。

「 管理費 」是為了維持社區整體維護與管理所收的費用，除了例行性行政費用，還可以細分成建築物設施修繕及維護、公共水電、電梯保養、外牆清洗、弱電保養、發電機保養、環境景觀維護...等，都算在社區經常性支出，另外如果有請物業公司管理，或是清潔公司打掃，都會產生額外的費用。

在看自己社區管理費是否合理時，可以先看看每期的經常性支出大概是多少比例，如果社區經常性支出落在總管理費的50-60% 左右都算蠻合理，因為還需要提撥一部分費用到社區的公共基金內，讓社區在有重大修繕需求時仍有經費可以運用。

至於怎麼收？怎麼算？根據《公寓大廈管理條例》第 10 條規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人，按其共有之應有部分比例分擔之。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」從此規定可以看出，管理費是按照「 共有的應有部分比例 」分擔，而共有的應有部分是以「 房屋坪數比例 」計算，也就是按照「 坪數 」計算，但是如果規約上規定以「 戶數 」計算，也沒問題，只要區分管理人多數同意就好。

管理費多寡會因「公設數量」、「南北物價差異」而有所不同，如果一個社區有較多戶數的話，分攤下來每戶所需支付管理費也相對較少。

最近這幾年因為物價飆漲，許多社區也面臨管理基金不足的問題，因此動念想要調漲管理費用，依照《公寓大廈管理條例》第 18 條規定，管理費調漲需要經過「區分所有權人會議 」的決議，管委會是無法自行決定。所以如果是管委會自行決議調整管理費用並不合法，住戶們可以向「管委會提出異議」，或是請公寓大廈爭議事件調處委員會進行調處，獲得彼此滿意的答覆。

目前，台北市「一般住宅」管理費較常見的介於每坪 100 ～ 180 元之間，少部分有達到將近200元，主要是北市人力成本最貴所致。緊追在後的是新北市，約莫會落在每坪90 ～ 120 元，桃園市收費較為適中，大多是每坪 70 元～ 100 元之間，台中市這幾年因為物業服務追求極致，管理費也不低，約 70 ～120元。過去，台中市少部份建案管理費收費略低，但因為顧及日後漲價不容易，所以寧可剛開始貴一點，以免後患無窮。南二都是全台新建案管理費用最便宜的地方，每坪管理費約 60 ～ 80元。

許多人也會很好奇豪宅身價不凡，坪數大管理費也應該也很驚人吧。根據報載，第一豪宅「陶朱隱園」傳每月管理費單價500至550元，如果以，288.8 坪戶別計算，每月管理費將近 15.9 萬元，一年管理費約 190 萬元。「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」及「琢白」每月每坪350元，「潤泰敦峰」每月每坪300元，北市豪宅一坪管理費多在250元到350元間；台中豪宅管理費大多是每坪 120 元～ 180 元。南二都豪宅管理費最佛，其中「京城天贊」每坪管理費僅 96 元，坪數較大的 244 坪戶別每月管理費約 2.3 萬餘元，一年管理費也要 27.6 萬餘元。

不過豪宅管理費雖然貴，卻也提供相當多元的服務，因應豪宅本身在設計上例如植栽、特殊建材的需求，必須有特殊處理維護，另外也提供生活服務，如住戶宴會、社區聯誼活動、衣物送洗、鐘點佣人聘雇等生活管家服務工作都可透過生活秘書協助住戶完成，還能滿足住戶個別的客製化需求，例如需要私人警衛等等，都是付出高管理費後能享受到的特殊禮遇。

雖然大家現在都有繳交管理費的認知，但還是有人拒不繳納管理費，依據公寓大廈管理條例第21條規定，管理委員會得於住戶欠繳逾二期或達相當金額時，定相當期限催告住戶繳納，如住戶仍拒不繳納時，則可訴請法院命住戶給付應繳金額及遲延利息。

此外，管理委員會也可用其他方法來催繳，例如公布未繳交管理費的住戶棟別。只是，若一併公布住戶姓名，依據民法第18條第1項、第2項、第184條第1項前段及第195條第1項等規定，則有侵害住戶名譽權的可能，管委會出手時要特別注意喔。