名家專欄／買房貸不到款如何自救？徐佳馨最完整解析
如果不是限貸令，你知道買房申請房貸其實不容易嗎？專家徐佳馨告訴您，核貸未通過的幾種原因，以及貸不到款該怎麼做。
如果不是限貸令的關係，相信很多信用良好、收入正常的民眾一定不會知道，這世界上居然還有買房子卻沒有辦法貸款的事情。
尤其央行祭出限貸令之後，買房貸不到款項，或者房貸撥款時間延遲時有所聞，《房產溫度計》根據《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統觀察近三個月（2024/06/30~2024/09/29）討論「買房困難」，不少網友關注貸款、銀行、房貸、房價、政策等熱門關鍵字，網友表示「月入百萬買房，貸款竟然困難重重，我真的想都沒想過」、「代書路過，吃了銀行好多閉門羹呀」、「十月要對保了，現在這樣我都不知道要先自己找評估，還是等建商團體對保」、「沒辦法現金買房我很抱歉」。
關於房屋本身：
一般來說，貸款核下不來大概分成以下幾種樣態：
最常發生的就是買方出價太高，簡單來說就是買貴了，所以銀行鑑價沒有辦法達到合約價，即使達到了你期待的成數，一樣會有沒辦法交屋的問題。
除此之外，房屋的類型也會影響，例如房子的地點、屋齡、座落位置、採光、裝潢，旁邊有沒有嫌惡設施等等，屋齡老、地點差，自然就會被銀行打回票。
關於借款人的條件：
銀行會看借款人的還款能力，例如借款人的收入高低、工作性質、負債比、信用評分等，信用好、負債比低於七成、收入高、工作又穩定，一般銀行都會特別喜歡。如果還是銀行常常往來的高資產客戶，貸款難度也會變低。
其他原因：
例如央行宣布「選擇性信用管制」等特殊政策因素，或是銀行端因為銀行法72-2的放款水位已滿，都會影響貸款。另一個比較特別的是，如果您買的房子的前一手持有不滿一年，銀行為了降低風險，貸款也只會用上一手當初貸款的金額認定。
貸不到款的後患有哪些?
不要以為借不到錢只要解約就沒事，因為不動產牽涉很廣，為維護交易安全，本來就有相關罰則。對於買方來說，恐怕要賠付斡旋金或是定金。如果使用要約書的購屋人，要賠償3%房價的違約金，更有甚者，還會因為簽約後反悔，被屋主或房仲提告，這種訴訟多數也會成案，損失會相當慘重，不可不注意。
如果真的借不到錢，要怎麼辦？
首先，如果是事前有警覺的購屋人，建議先查實價登錄、多問幾家銀行，並在要約書或是斡旋金中的契約就寫好以下文字，
「房貸成數不足「成交價」O成時，排除以個人信用貸款方式，補足房屋貸款成數不足的條件。無法完成上述條件者，買賣雙方即可無條件解約，買方無須負擔任何賠償。」
如果在目前這種比較特殊的狀況下，建議也把交屋時間延後，為彼此多留一點空間。
萬一送到銀行才發現根本借不下來，或是貸款成數因為政策因素有落差，在送件時除了提供財力相當的保證人，或是增加擔保品，甚至於配偶之間去更換借款人，去補足銀行認為條件不夠的缺點之外，另外也可以透過裝潢修繕貸款、信用貸款等方式來補足缺口。
但千萬提醒，不要看到二胎就很高興的去借款，因為許多民間借款也是用二胎名義，利率高得驚人，建議購屋人如果貸款不足，除非萬不得已，還是先透過銀行、壽險業者等一般管道，比較安全。
【以上言論，不代表《房產溫度計》立場】
