幻想買房殺價到刀刀見骨？內行人曝房市小白常犯4大NG議價行為

在上個星期的文章當中，我們報導了房仲公司內部統計有三千多件待售房屋開價下調，平均降幅約8.2%，也跟《網路溫度計DailyView》讀者們分享，開價下修並不等於房屋買賣的成交價也下修，但是薪傳不動產智庫執行長何世昌以多年經驗分享，開價下修為真降價的前奏曲，也意味著不管是中古屋或新建案，議價空間都大為增加。

像是住商機構就觀察內部資料，以六都今年初和去年同期的成交天數與議價率變化，發現除了台中議價率維持平盤11.9％外，從北到南的五都議價率都上揚，台北市目前議價率為14.7％，增加2個百分點；新北市議價率15.8％，增加5.8個百分點；桃園市議價率18.2％，增加5.7個百分點；台南市議價率19.5％，增加5個百分點；高雄市議價率15.8％，增加2.1個百分點。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨就說，以親民房價聞名的區域，如桃園、台南等處，價格開始鬆動，自用、剛性需求購屋者，可考慮入市多看房，有機會以甜甜價覓得愛屋。

對剛性需求購屋族群有利的購屋環境，在和屋主、房仲、代銷甚或建商議價時，除了聰明議價外，專家也公開有哪些是首購族、房市小白最常犯的NG議價行為，提醒讀者們避免踩雷，以防撿不到便宜甚至還買貴了。

「不要以為不可能！我自己就遇到很多首購族來請益，問預售屋是不是不能殺價？」何世昌指出，不少首購族因經驗不足，誤會預售屋、新建案不能議價，但事實上，新建案市場有其開價特性，譬如在市場大好時，確實容易遇到不二價銷售策略，此時的議價空間就相當小，但房市寒冬期，新建案議價空間甚至可以高達開價的10％。

首購族最常出現的狀況是，很認真做完市場行情功課，假設賣方開價單坪100萬元，自己心中評估合理價格為95萬元，出價時第一時間就喊出95萬元，何世昌搖頭直說：「這樣談成的空間相當小。」

「不管是跟代銷、房仲議價都一樣，第一次出價就出到心中底價，絕對是賣方心中的大肥羊，因賣方心態一定希望拉價，也就是你出價到95萬元，對方會持續往96、97萬喊，若買方一點退讓空間都不留，自然很難成交。」何世昌建議，如果以此案例來說，建議買方一開始從90萬元開始出價，才有機會以95萬元理想單價買到房子。

議價最怕臉皮太薄，尤其是當遇到美輪美奐的新建案接待中心，或是姿態很高的銷售人員，端出開價比區域行情高相當多的建案，首購族反而不好意思殺價。「舉例來說區域行情單坪80萬元，遇到上述條件物件，開價每坪100萬元，買方很容易被賣方氣勢震懾，選擇出價90萬元，這種也是公認的肥羊。」何世昌說。

第四個議價NG行為，則是想用同一套殺價方法走四方，何世昌笑稱，「你會上網google常見議價策略，難道房仲或代銷不會google反制嗎？」他認為，議價沒有絕對的必勝手法，還是要依照每個物件不同狀況調整，保持彈性為上策。

以中古屋來說，民眾購屋時可以評估屋況，同時跟房仲旁敲側擊屋主是否急需用錢，來擬訂議價策略。至於新建案，何世昌提醒，和建商品牌大有關，若是追求高周轉率的市場派建商，房屋售價就會隨著景氣強弱調整，相對來說民眾購屋時議價空間自然大，但若是品牌建商如國泰、潤泰、元利建設等，通常都是淺銷期價格最便宜，越晚買則越貴，什麼議價策略都派不上用場。