開價下跌＝房價崩盤？別被騙！5大關鍵讓你不吃虧
《房產溫度計》懶人包心法，開價、底價和成交價有什麼差別？房屋開價下修，就等於房市降價了嗎？專家何世昌解析背後必知的關鍵，買屋賣屋不踩雷。
二月中旬房仲公司台灣房屋公布內部整體待售物件統計數字，發現目前全台共有3431間待售房屋的開價下修，降價物件的平均降幅約8.2%，外界普遍認為，房價已有鬆動跡象。
究竟在房地產市場中，開價與底價、成交價的關係是什麼？為什麼不管買房、賣房，專家都建議一定要搞清楚箇中眉角？《網路溫度計DailyView》採訪馨傳不動產智庫執行長何世昌，分享五個關於開價的業內眉角。
√開價不等於成交價
何世昌指出，房屋的開價絕對不等於成交價，民眾若單純只看到開價下修，就以為房市真的降價，那可誤會大了。他建議，消費者購屋若想要撿便宜，最實際第一步還是掌握當地房價行情，才能有議價、出價判斷能力。
√開價下修為真降價前奏曲
雖然開價不等於成交價，何世昌分析，一般來說，賣房者心態，縱使要降價一定會先從開價開始下修，但能否進一步迎來降價潮，仍要看態勢能否持續擴大，可將其視為真降價前奏曲。
「目前中古屋待售庫存量為九萬多件，以房仲業者統計到的降價物件三千多件換算，占比約3％，雖然比例仍低，但跟去年上半年市場幾乎沒有降價物件相比，確實有增加趨勢。」何世昌說。
√新建案不二價VS開價僅供參考
新建案開價有一脈絡可掌握，在房市暢旺時，所有建商、代銷都會希望朝向不二價銷售，因此，在議價空間相當小，可以說開價幾乎等於成交價。但當房市走冷時，新建案開價就僅供參考用，議價空間甚至可以高達10％以上。
√中古屋開價、底價關係不大
事實上，中古屋的房屋開價與底價聯性不大，議價空間依照每間房子的屋況與屋主所處的財務、人生狀態都大不同，開價僅供參考的性質也較大。
√賣房子預留殺價空間
不只是買房子，今天當自己要賣房子時，究竟該開價、設底價？何世昌建議，民眾賣房時應誠實告知業務自己心中真正想要賣的底價，如此房仲銷售時，才能降好掌握銷售策略。
「若擔心自己賣便宜，舉例來說，房屋想賣1000萬，可以跟房仲說明心中底價是1050萬元，留一個空間給房仲回頭議價，跟房仲簽委售合約底價時也一樣，可以稍微小幅提高金額，避免簽約底價太低，未來很難再抬高價格，或是賣方出價一下就達底，不賣反而有違約問題。」
他表示，以目前市場冷清情況，賣房時可以心中底價乘上1.1倍作為開價，降低開價提升購屋族看房意願。
