名家專欄／避免豪宅稅踩雷！徐佳馨拆解規則　3原則2公式

財政部宣布了媒體所謂的「豪宅稅」之後，因為訊息紊亂，一時之間人心惶惶，但實際上沒有那麼恐怖，怎麼說呢?

在搞清楚這事情之前，我們先有兩個概念，第一個概念是賣房子要繳稅，第二個概念是請記下兩個重要時間：

2016年1月1日，這是房地合一上路的時間，所以買房的時間在這時間之後，財政部的新政和這群人沒有關係。

2012年8月1日，這是實價登錄上路的時間，在這之後買的房子因為政府充分掌握民眾取得價格，所以也不在這範圍之內，完全可以安心。

所以，只有房子在2012年8月1日實價登錄上路前買的房子，又符合財政部標準（註一），同時又是去年賣房的屋主，才是最直接受影響的族群。至於今年以後要賣的人，只要符合實價登錄前取得不知道取得成本，那賣屋時要同時注意總價或是單價有沒有超過財政部的認定標準，如果超過了，那麼來年賣屋就要繳比較多稅金。

舉個例子或許會更清楚。

假設某甲在2001年買了一間北市大安區30坪房屋A，在2024年賣出，成交每坪單價為120萬元，房地比（註二）假設為30％，房屋評定現值為100萬元，某甲年度所得稅率為40％。

當A屋被視為高價住宅時，某甲所得稅計算如下：

3,600萬 × 30％ × 20％（今年財政部認定標準）× 40％＝86.4萬

當A屋沒有被認定為高價住宅時，今年大安區適用稅率為48％，某甲所得稅計算如下：

100萬 × 48％ × 40％＝19.2萬

所以光從這樣的稅賦就可以看得出，原來財政部出手不是沒有原因，畢竟即使是最高所得級距的人都繳這樣，如果所得本來就少的人，不就等於繳更少嗎?

有人認為財政部這樣突襲不合法，殊不知財政部本來就可以針對前一年度個人出售房屋的財交所得計算規定做調整，財政部去年從嚴修正豪宅定義，大幅下修成交金額門檻，今年則在成交總價外，新增每坪成交金額的豪宅定義，等於進一步緊縮，讓高單價低總價小坪數產品也中槍，這是財政部歷來第三度修正豪宅的定義，以目前的市況來看，恐怕也不會是最後一次，早年買房，以為政府不知道買多少的人可要特別注意囉。

註一：財政部從2024年起對舊制房屋的「豪宅」定義，是指房地總成交金額（含車位）台北市6,000萬元以上、新北市4,000萬元以上、其他四都加新竹縣市3,000萬元以上，六都加二以外的其他縣市則是2,000萬元以上。考量六都加新竹以外的其他地區範圍廣大，且不少地方居住型態為較大面積房屋，例如透天厝等，為符合實際的情況，因此將其他地區的豪宅總成交金額門檻，由2,000萬元調高至2,200萬元。

另，113年新增的每坪單價，則是以不含車位房地總成交金額，除以不含車位房屋所有權登記總坪數計算，台北市為每坪120萬元以上、新北市每坪75萬元以上、四都加新竹50萬元以上，其它縣市則是每坪35萬元以上。

註二：其公式為 房屋評定現值/(房屋評定現值+土地公告現值)。 為何要計算房地比? 因為舊制財產交易所得稅，土地已經課徵土地增值稅，所以針對土地不再重複課稅，僅就建物部分課稅。 所以我在售屋時需計算建物及土地各自的價格，所以才需要房地比來計算。

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