預售量縮買氣驟降！央行政策效果發威 專家點出未來房市關鍵
受信用管制與房貸壓力影響，台灣房市低迷，預售市場由熱轉冷，進入以自住需求為主的理性階段，住展風向球分數持續下滑，轉機究竟何時才能到來呢？
近期台灣房市波動劇烈，特別是預售市場的冷暖交替更為明顯。根據內政部實價登錄的最新統計數據，2024年10月全台預售揭露量約為4,600件，創下近20個月新低，甚至低於農曆年節的交易水平。相比6月景氣高峰的1.66萬件，成交量驟減近7成，顯示銀行資金緊縮及央行第七波選擇性信用管制政策的影響已開始顯現，買氣急速降溫。
雙北單月不足500件 調價壓力逐漸浮現
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，預售市場向來是房市的領頭羊；今年上半年許多買家受「不買會更貴」的心理驅動，市場銷售熱絡且價格飆高。然而，央行出手後市場迅速回歸理性，進入以自住需求為主的審慎階段。
實價登錄數據顯示，主要都會區全面受到影響，其中台北市的月成交量不足兩百件，而新北市也僅剩約500件，較6月景氣高峰衰退近8成；桃園市1,245件，較6月高峰減少57％；新竹縣市也剩約200件，台中市剩下871件，台南與高雄市都跌破月交易400件。除了桃園市以外，普遍都較6月景氣高峰時衰退7成。
曾敬德指出，預售市場上半年過熱，現在又進入單月5千件的谷底量，央行的相關政策的確讓市場短期備受震撼。由於量能已大幅縮減，曾敬德認為接下來需要密切關注推案量較大的區域銷售情況，若低交易量的情勢持續延長，部分房價漲幅過快或供給過多的地區，恐將面臨價格調整壓力。
房市低迷延燒 專家警示市場轉機渺茫
代表北台灣新建案市場的「住展風向球」也顯示，11月燈號雖維持綠燈，但分數降至43.6分，創去年9月以來新低。其中新成屋戶數、來客組數與成交組數小幅上升，議價率持平，但預售屋推案量與待售建案數明顯下降。住展雜誌發言人陳炳辰指出，11月平均每週來客組數僅18.8組，成交僅1.6組，顯示買盤觀望氣氛未解，特別是在缺乏品牌與地段優勢的建案中更為明顯。而待售建案數攀升至1,017案，是今年6月以來首次突破千件大關，宜蘭地區和桃園市的銷售狀況尤為不佳。
建商態度也逐步轉向保守，11月全台預售推案量僅600多億元，較前月腰斬，創9個月來新低。11月無破百億元的指標案，亮點集中在新北市「富創得林口AI新創園區」等廠辦案，住宅市場的蕭條情勢一覽無遺。雖然交易疲弱，議價率仍維持在一成以內，小宅、品牌建案與知名地段的房源在低首付和促銷策略的支撐下，價格相對穩定。然而，台北與桃園部分蛋白區議價空間已接近一成，反映買方信心不足，僅願意以合理價格成交。
展望未來，陳炳辰指出，儘管2024年北台灣推案量受惠於上半年的熱潮，有望突破1.4兆元，創歷史新高，但市場轉機尚不明朗。陳炳辰提醒，雙北市中正區、新店區以及桃竹地區中壢區、竹北市等地的指標新案將成為下一階段市場的觀察重點，建商如何在青黃不接的階段靈活應對挑戰，將是未來房市的關鍵。
