明年房市或由熱轉穩！這族群成唯一大贏家　專家揭台灣房市五大趨勢

中央銀行重拳打炒房，掀起房市金龍海嘯迫使房市景氣降溫。台灣房屋集團和中央大學台灣經濟研究發展中心合作，最新釋出的「台灣房屋市場景氣燈號」暨房市景氣預測顯示，第七波信用管制實施後，今（2024）年Q4景氣指標分數降至50.05，較上季減少1.88分；預計明（2025）年Q1略反彈至51.86分，但Q2將下修至45.10分，意味著明年上半年房市將從黃紅燈轉為綠燈，市場逐步從熱絡回歸穩定，實現軟著陸。

台灣房屋市場景氣燈號參考17項代表性變數，評估實際市場動能及景氣，可預測房市發展。中央大學台灣經濟發展研究中心執行長吳大任說明，Q4指標分數雖比上季略減，卻仍落在象徵熱絡的黃紅燈，原因在於實質國內生產毛額、建物買賣轉移登記等項目雖然有所下滑，可是核發建造總樓地板面積、購置住宅與修繕貸款餘額等項目呈明顯上升趨勢。

台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴形容，政策變化讓長期槓桿操作的投資族被迫出局，換屋族、繼承族被牽制，只有新青安獲政策保護，而現金族不受限貸影響，成為房市中的最大贏家。周鶴鳴指出，Q3季末的第七波信用管制和升準效應逐步顯現，Q4將進入「量縮軟著陸」狀態，全年的買賣移轉棟數也將從「爆量大增」變成「持平微增」。

除了打炒房的政策外，市場走勢還受到經濟發展趨勢和資金水位高低的影響。今年Q4電價調漲加深後續的通膨預期心理，明年年初軍公教加薪、科技業年終獎金進帳，將推高短期購屋意願；加上新青安高峰已過，貸款水位有望趨向正常化，因此明年Q1景氣略微彈升；但隨著短期效應消退，仍有國際經濟降溫的變數，Q2將回歸量縮趨勢。因此，整體景氣在2025年上半年將進一步退燒，但仍處於穩定的綠燈區間。

周鶴鳴指出，今年年底至明年上半年，全球經濟局勢多空交雜，大眾需關注美國降息循環下的資金流動以及美國大選後的兩岸關係。通膨問題將持續影響中長期經濟發展，展望2025年，房市將回歸供需基本面。除非全球發生重大系統性風險導致經濟硬著陸，否則房價仍有支撐力。面對當前不確定的市場氣氛，周鶴鳴認為國內房市將顯現五大趨勢：

第一，「新興區盤整」：供給量大、投資客較多的新興開發區進入價格盤整，政策利空早期出售的案件，少數投資客開始讓利出場。

第二，「稀有區價穩」：供應稀少的精華地段，尤其低總價的三房產品，仍有強勁支撐力，價格持續走高。

第三，「新青安淡化」：新青安政策上路以來消化不少首購需求，加上行庫緊縮銀彈，鑑價上趨於保守，首購族不易貸好貸滿，因此近期新青安的申辦戶數，與5月時的高峰期相比已明顯下滑，後續對市場的邊際效應也將逐步淡化。

第四，「工商農穩健」：工業地產和商用不動產不屬於打炒房範疇，而企業通常基於長期發展，經過審慎規劃後進行購地和建廠，不會因短期波動影響決策。同時，高資產族群逐漸轉向投資店面和商業辦公室，作為長期置產和收租的選擇。此外，隨著戰後嬰兒潮世代的退休需求增加，低稅務成本的休閒農地和農舍也顯現出升溫趨勢。

第五，「現金族崛起」：資金充裕的現金購屋族因無需大量申貸，亦不受限貸令影響，在市場上的競爭力大幅提升，可好整以暇慢慢挑選保值性佳的物件，成為房市的最大贏家。

周鶴鳴指出，對於有剛性需求的買家來說，市場在盤整初期通常會出現資金需求較高的賣家拋售，這時買家有機會撿到便宜。但隨著後期市場沉澱下來，剩餘的屋主往往無急售壓力，價格也不會太低。

對於稀有產品來說，「買到」比「買貴」更重要。只要長期持有，危機中往往伴隨商機。因此建議買家應多看、多比較、多出價，透過積極嘗試來爭取屋主的正面回應，找到性價比高的房產。