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央行重砲打炒房?對房市有何影響 專家、網友這樣說

2020-12-08
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央行重砲打炒房?對房市有何影響 專家、網友這樣說

無預警打房措施上路,以下整理快速看懂央行打房的原因,以及未來可能有哪些實質層面的影響。

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文/葛緯詩

央行7日無預警公布不動產信用管制措施,針對公司法人、自然人第3戶以上購屋,限制貸款成數與取消寬限期,不少房產專家解讀政府此舉是「重砲打房」,將對房價產生維穩的效果。然而對於此次央行祭出的針對性審慎措施,許多網友則抱持保留態度,認為限制貸款成數僅是「打炒房」而非「打房」,部分專家也對未來房市風向的意見分歧,以下整理快速看懂央行打房的原因,以及未來可能有哪些實質層面的影響。


央房為何睽違10年突然打房

簡單來說,受到全球因應疫情的寬鬆貨幣政策影響,台灣也有不少熱錢湧入,但如果這些錢絕大部分都跑到房市,而非能夠創造就業機會的實質投資,並不能促進台灣經濟成長,只會造成房價高漲的負面結果。此外從銀行的放款結構來看,用於購買不動產的貸款比例已經接近10年前的歷史高點。

另外則是許多建商房子蓋好還沒出售,就又拿這些餘屋去向銀行貸款,然後再將這筆錢投入房地產,蓋更多的房子「以房養房」,建商因為能夠輕鬆取得金流,不必急於出清空屋進而形成屯房現象。

針對這次突然宣布不動產信用管制措施,楊金龍解釋主要有四大原因:

一、全球經濟前景不明,主要經濟體皆維持寬鬆的貨幣政策,將導致資金外溢效應,銀行過度集中不動產的授信會影響信用資源配置,不利於生產事業的實質投資。

二、銀行購置住宅貸款及建築貸款走高,今年10月底銀行不動產貸款占總放款比重達35.9%,已經接近歷史高點的37.9%。

三、自然人多筆購屋貸款及公司法人購屋貸款持續增加,並有貸款成數偏高、貸款利率偏低,以及寬限期過長的情況,另外也發現購地貸款有部分借款人利用銀行資金進行養地、囤房,餘屋貸款的授信條件則是過於寬鬆。

四、央行近期邀請各主要銀行座談,進行道德勸說,持續強化不動產的授信風險控管,但因為各金融機構的授信規範不一,執行成效難以達成,因此訂定一致性的規範供業者遵循。

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詳細的房市針對性審慎措施為何

為此央行此次針對上述現象,制定的房市針對性審慎措施8日開始生效,但不溯及既往,主要內容如下:

針對公司法人,第1戶房貸限貸6成,第2戶以上房貸限貸5成,且皆無前幾年僅需償還利息無須還本金的寬限期。

針對自然人,第3戶以上房貸限貸6成,同樣沒有寬限期,不過高價住宅貸款,也就是俗稱的豪宅貸款,仍然維持目前6成、無寬限期的規定。

購地貸款的部分,限貸6.5成,保留1成的動工款,需檢附具體興建計畫,而影響建商金流最大的餘屋貸款則限貸5成。


更簡單的說哪些人會受影響

根據《鉅亨網》報導,央行調查30多家銀行建築業的餘屋貸款,平均成數近5.5成,最高甚至達8成,因此

餘屋貸款限貸5成的措施,對於小建商而言影響最大。

對於一般人而言,最可能碰到的是針對自然人的措施,持有2戶要購買第3戶的話房貸上限最高6成,且無寬限期。但對於首購族或一般民眾來說,通常要貸到第3戶房子的貸款成數本來就會較低,基本上影響不大。

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支持的專家怎麼說

聯合新聞網》報導,「全球居不動產情報室」總監陳炳辰指出,央行這次出手是「打中投資客要害」,不少投資客以法人名義購屋,藉此降低短期轉手的房地合一稅成本,打房措施有助於遏止這樣的風氣。市場上快速推陳的新建案,限制餘屋貸款成數,等同斷了建商的現金流,讓建商沒辦法再繼續囤房慢慢賣。針對特定對象取消寬限期的部分,也讓投資客無法只繳息不還本金,規避持有2年內轉手的高昂房地合一稅,大幅增加投資客購屋資金需求。

聯合新聞網》報導,台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,央行這次不管是針對自然人第3戶以上,還是公司法人限制6成貸款成數的做法,明顯都是針對非自住的投資型買賣,對於自住購屋的影響不大,卻能夠有效抑制炒房風氣,針對建商的餘屋貸款成數限制,也能避免不當囤房的情形發生。

聯合新聞網》報導,房產學者張金鶚肯定央行這次的打房措施,表示這次是「玩真的」,認為對囤房族、建商,以及手握大筆資金的房地產投資公司法人,都有打到痛點。


網友怎麼看

許多網友討論這次的打房措施,普遍認為對房市有一定降溫效果,但因為不是從囤房稅等直接持有成本出發,對抑制房價的效果有限,影響層面恐怕僅限於投資客與炒作性質高的地區。不少人點名近期房價飆漲的台中市,相對之下則認為剛性需求強勁的台北市影響應該不大,留言「台中太熱了,而且預售量太大」、「台中桃園比較慘」、「台北投客比例最少吧 新北某些區塊和台中可能先慘」、「新竹死倒數第二,北市最後死。這兩地除非核爆,不然很安全」。

如果不是小資金、高槓桿的投資客,基本上在這一波去槓桿化措施上路後都不必太擔心,只有現金有限又槓桿投入過多資金在房市的人才要注意,「自住不用理會這些,盤點現金流穩當比較重要」、「政府就是看一堆投客炒太多間,逼他們收斂」。

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