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文／葛緯詩
央行7日無預警公布不動產信用管制措施，針對公司法人、自然人第3戶以上購屋，限制貸款成數與取消寬限期，不少房產專家解讀政府此舉是「重砲打房」，將對房價產生維穩的效果。然而對於此次央行祭出的針對性審慎措施，許多網友則抱持保留態度，認為限制貸款成數僅是「打炒房」而非「打房」，部分專家也對未來房市風向的意見分歧，以下整理快速看懂央行打房的原因，以及未來可能有哪些實質層面的影響。
央房為何睽違10年突然打房
簡單來說，受到全球因應疫情的寬鬆貨幣政策影響，台灣也有不少熱錢湧入，但如果這些錢絕大部分都跑到房市，而非能夠創造就業機會的實質投資，並不能促進台灣經濟成長，只會造成房價高漲的負面結果。此外從銀行的放款結構來看，用於購買不動產的貸款比例已經接近10年前的歷史高點。
另外則是許多建商房子蓋好還沒出售，就又拿這些餘屋去向銀行貸款，然後再將這筆錢投入房地產，蓋更多的房子「以房養房」，建商因為能夠輕鬆取得金流，不必急於出清空屋進而形成屯房現象。
針對這次突然宣布不動產信用管制措施，楊金龍解釋主要有四大原因：
一、全球經濟前景不明，主要經濟體皆維持寬鬆的貨幣政策，將導致資金外溢效應，銀行過度集中不動產的授信會影響信用資源配置，不利於生產事業的實質投資。
二、銀行購置住宅貸款及建築貸款走高，今年10月底銀行不動產貸款占總放款比重達35.9%，已經接近歷史高點的37.9%。
三、自然人多筆購屋貸款及公司法人購屋貸款持續增加，並有貸款成數偏高、貸款利率偏低，以及寬限期過長的情況，另外也發現購地貸款有部分借款人利用銀行資金進行養地、囤房，餘屋貸款的授信條件則是過於寬鬆。
四、央行近期邀請各主要銀行座談，進行道德勸說，持續強化不動產的授信風險控管，但因為各金融機構的授信規範不一，執行成效難以達成，因此訂定一致性的規範供業者遵循。
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詳細的房市針對性審慎措施為何
為此央行此次針對上述現象，制定的房市針對性審慎措施8日開始生效，但不溯及既往，主要內容如下：
針對公司法人，第1戶房貸限貸6成，第2戶以上房貸限貸5成，且皆無前幾年僅需償還利息無須還本金的寬限期。
針對自然人，第3戶以上房貸限貸6成，同樣沒有寬限期，不過高價住宅貸款，也就是俗稱的豪宅貸款，仍然維持目前6成、無寬限期的規定。
購地貸款的部分，限貸6.5成，保留1成的動工款，需檢附具體興建計畫，而影響建商金流最大的餘屋貸款則限貸5成。
更簡單的說哪些人會受影響
根據《鉅亨網》報導，央行調查30多家銀行建築業的餘屋貸款，平均成數近5.5成，最高甚至達8成，因此
餘屋貸款限貸5成的措施，對於小建商而言影響最大。
對於一般人而言，最可能碰到的是針對自然人的措施，持有2戶要購買第3戶的話房貸上限最高6成，且無寬限期。但對於首購族或一般民眾來說，通常要貸到第3戶房子的貸款成數本來就會較低，基本上影響不大。
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支持的專家怎麼說
《聯合新聞網》報導，「全球居不動產情報室」總監陳炳辰指出，央行這次出手是「打中投資客要害」，不少投資客以法人名義購屋，藉此降低短期轉手的房地合一稅成本，打房措施有助於遏止這樣的風氣。市場上快速推陳的新建案，限制餘屋貸款成數，等同斷了建商的現金流，讓建商沒辦法再繼續囤房慢慢賣。針對特定對象取消寬限期的部分，也讓投資客無法只繳息不還本金，規避持有2年內轉手的高昂房地合一稅，大幅增加投資客購屋資金需求。
《聯合新聞網》報導，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，央行這次不管是針對自然人第3戶以上，還是公司法人限制6成貸款成數的做法，明顯都是針對非自住的投資型買賣，對於自住購屋的影響不大，卻能夠有效抑制炒房風氣，針對建商的餘屋貸款成數限制，也能避免不當囤房的情形發生。
《聯合新聞網》報導，房產學者張金鶚肯定央行這次的打房措施，表示這次是「玩真的」，認為對囤房族、建商，以及手握大筆資金的房地產投資公司法人，都有打到痛點。
網友怎麼看
許多網友討論這次的打房措施，普遍認為對房市有一定降溫效果，但因為不是從囤房稅等直接持有成本出發，對抑制房價的效果有限，影響層面恐怕僅限於投資客與炒作性質高的地區。不少人點名近期房價飆漲的台中市，相對之下則認為剛性需求強勁的台北市影響應該不大，留言「台中太熱了，而且預售量太大」、「台中桃園比較慘」、「台北投客比例最少吧 新北某些區塊和台中可能先慘」、「新竹死倒數第二，北市最後死。這兩地除非核爆，不然很安全」。
如果不是小資金、高槓桿的投資客，基本上在這一波去槓桿化措施上路後都不必太擔心，只有現金有限又槓桿投入過多資金在房市的人才要注意，「自住不用理會這些，盤點現金流穩當比較重要」、「政府就是看一堆投客炒太多間，逼他們收斂」。
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