十二月房地產十件大事／央行按兵不動、商辦成房市新焦點

2024年尾聲，12月房市掀起了哪些波動？央行在第四季理監事會上按兵不動，未推出第八波信用管制政策，讓部分買房族稍感安心。然而，市場交易量持續冷卻、房價進入盤整期的現象依然不容忽視。在這樣的環境中，買家如何找到適合自己的應對策略，成為當前的關鍵課題。另一方面，政策調整「打住不打商」的效應已逐步顯現；隨著住宅市場壓力增加，營建龍頭「營建F4」將目光轉向商辦市場，為2025年的房市帶來新動能，商辦產品或將成為未來市場的潛力主軸。

《房產溫度計》為您盤點十二月房地產市場的十大焦點事件，涵蓋政策動向、建商策略及區域發展趨勢等資訊，讓您一文掌握國內房市最新動態。

中央銀行今年接連推出第六、第七波信用管制措施後，12月19日的第四季理監事會上未再推出第八波管制政策，為房市帶來一絲喘息空間。總裁楊金龍表示，過去的管制措施已初見成效，包括房市交易量縮減、民眾對房價上漲的預期心理趨緩，並提到近期全體銀行的住宅與建築貸款年增率已有回降跡象。不過，不動產貸款占總放款比率仍居高不下，至11月底達37.4％。央行強調將加強專案檢查和道德勸說，並推動銀行進一步改善不動產貸款集中度，穩定房市發展。

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根據內政部最新數據顯示，2024年8月全國住宅建照核發量高達2.17萬棟，創下歷史新高，但9月卻急劇縮減至9,493棟，月減56.3％。其中新北市建照量跌幅最大，高達75.4％，其他六都如台南、台中等地均大幅衰退。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，8月核發量暴增主要與過去政策要求建案需在18個月內開工相關，加上地方政府延後建照期限，形成短期爆量現象。而隨著第七波打炒房政策發酵，建商態度趨於保守，9月建照量因此大幅縮減。

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多家銀行業者指出，雖然交易量持續下滑，但價格顯著調整可能需等到2025年下半年；若未來房價跌幅超過20％，加上寬限期結束導致無法還本的貸款戶激增，銀行的逾期放款壓力將快速升高。此外，2023年8月實施的新青安房貸和預售屋市場的完工潮，預計在2026年迎來貸款支付高峰。屆時，投資客若因貸款受限而被迫拋售，市場可能掀起新一波降價潮，帶來更深層次的影響。

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據地政局資料顯示，六都在2023年11月的買賣移轉棟數合計約1.98萬棟，雖較10月微增0.9％，但年減15％。其中，桃園和台中月增7％，高雄月增8％，而台北和台南則分別月減12％和16％，顯見在房貸荒、利率拉高的影響，房市仍處於多空交戰的盤整階段。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房貸利率上升及貸款限制加劇，對市場資金流動構成壓力，使交易量萎縮成為常態，未來房市以穩定自用需求為主，交易熱潮難再現。

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受打炒房影響，2025年房市量縮格局已成定局，營建龍頭F4轉而加碼商辦市場，成為業績新動能。興富發預計明年完工案量達919億元，其中623億元已銷售，布局集中於北、中、南主要都會區；華固則專注台北市，手中案件比重達七成，完工量高達283億元；遠雄明年計劃推出368億元新案；長虹則預計完成10大新案，光是商辦項目也占了263億元。

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中華民國不動產仲介公會全國聯合會於年終記者會上向政府提出四大建言，包括落實租賃市場實價登錄、取消豪宅條款、穩定住宅政策，以及召開全國住宅政策會議。房仲公會全聯會理事長王瑞祺強調，資訊透明和友善住居環境是建立永續房地產市場的關鍵，同時呼籲政府以實際行動改善市場信任度。

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全台約有500萬戶房屋屋齡超過30年，占總體房屋一半以上，加上台灣位處地震帶，都更危老一直是居住安全的重要課題。內政部統計，截至2024年10月31日止，全台共1,877案，而雙北合計1,467案，占全台1,877案近八成；若只看核定實施案件，雙北共880件，占全台1,182件逾七成四。其餘縣市案件較少，非六都縣市更僅有零星案件。

國土署提出三大策略加速都更腳步：首先，將結合危老加速重建；二，針對各地需求不同，建立多元實施方式，中南部以整建維護、自力更新為主，鼓勵建築開發業投資。三，持續協助地方政府設立專案辦公室及成立專責機構，提供執行都更專業人力及技術，並完善執行法令機制與強化都更教育訓練。

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依房地合一稅2.0規定，持有2年內的不動產交易，獲利將被課徵45％的稅；持有超過2年且未逾5年的不動產交易，將被課徵35％的稅。因此，財政部所公布房地合一稅中，35％以上高稅率件數、占比也被視為持有5年內的短期交易、投資客動向的指標。

財政部公布，第3季個人申報房地合一稅共計有3萬6241件，季減約6％，其中被視為短期交易、課徵高稅率的件數共計1萬3962件，季減1951件、減幅12.26％，顯示投資客心態轉向「養房」策略，先觀察經濟和房市動態再做打算。

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六都民政局及地政局數據顯示，今年前3季桃園市、台中市、台南市和高雄市四都的家戶購屋比，皆創近10年新高。其中受惠軌道建設話題，桃園家戶購屋比達4％，等同於桃園市每百戶平均有4戶購屋，是為六都之冠。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，桃園市近年坐擁機場捷運、高鐵等軌道建設話題，又有多個重劃區相繼設立，磁吸雙北人口持續移入，房市交易熱度不減。而台中、高雄等城市分別以3.9％和3.1％緊追其後，反映出地方建設、重劃區議題對購屋需求的顯著帶動作用。

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工業地產交易額於2024年突破千億元，創歷史新高；而商用不動產全年交易量也突破1,600億元。市場熱點集中於新北、桃園及台中，工業廠房需求由產業自用主導，吸引傳產、科技及電商企業投資。其中，亞昕、遠雄建設兩大建商並列為百億元購地大戶：亞昕今年共斥資108億元獵地，在台中掃進五塊土地，累計購地坪數超過萬坪；遠雄今年則砸下105億元於台中、台南、高雄購地。

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