11月房地產十件大事/房市大逃殺?全台最大交屋潮來襲 住宅供需失衡警鐘響起

央行打炒房見效,十一月的房市呈現低迷買氣,僅有商辦市場回溫;內政部統計,前三季交屋住宅使照量逾10萬戶,史上最大交屋潮來臨,房市已出現供過於求的局面,

by 戴婧雯
11月房地產十件大事/房市大逃殺?全台最大交屋潮來襲 住宅供需失衡警鐘響起
image source: 示意圖/ChatGPT

在第七波信用管制和房貸緊縮的雙重影響下,十一月的房市疲態已現,根據六都地政局數據顯示,六都買賣移轉棟數和預售屋交易量持續下滑,反映市場買氣低迷;然而房價卻逆勢上揚,無論是每坪均價還是總價中位數,皆呈現持續增長的趨勢。

《房產溫度計》精選十一月房地產市場的十大焦點事件,帶您全面掌握國內房市近況。從史上最大交屋潮到央行信用管制措施的發酵,再到商辦市場的回溫及房價所得比的攀升,不僅反映出房市的複雜動態,更為接下來的發展提供了重要的判斷方向。

No1. 全台最大交屋潮即將來臨

全台房市正迎來史上最大交屋潮!內政部統計顯示,2024年前三季住宅使用執照核發量達10.17萬戶,年增20.6%,首度突破10萬戶大關,創下歷史新高,全年預估將突破13萬戶大關。隨著過去幾年建商大舉推案,今年大量預售案逐步進入完工交屋階段,未來幾年仍將處於使照高峰。供給量顯著增加,但市場需求不振,可能導致房市賣壓沉重,進一步衝擊價格與交易量。

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No2. 打炒房見效!10月新增房貸銳減234億

受第七波信用管制影響,房市買氣持續降溫,銀行房貸數據也大幅縮減。央行數據顯示,五大銀行在10月的新增房貸金額僅876.23億元,較上月銳減234.23億元,創下3月以來新低。

央行官員表示,健全房市措施的影響已逐步顯現,加上10月颱風假減少工作天數,進一步壓低新增房貸餘額,隨政策持續發酵,房貸市場短期內恐難回暖。

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No3. 連三月量縮價漲!預售屋總價中位數再創新高

雖然信用管制與房貸緊縮使交易量連續三個月萎縮,但預售屋價格卻持續飆升。根據實價登錄數據,2023年年底全台預售屋總價中位數為1,400萬元,今年9月首次站上1,600萬元關卡,直飆1,628萬元;而從單價中位數來看,從2021年的每坪3字頭逐步攀升,今年9月一舉突破每坪44萬元。專家認為,量縮價漲的現象在短期內難以改變,價格修正的可能性不高。

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No4. 商辦市場回溫!建商積極加碼

政策打住不打商,讓商辦市場展現強勁復甦動能!信義全球資產調查顯示,今年第三季法人購置商用不動產交易額達674億元,年增329%,刷新近八季紀錄,其中工業不動產占比高達81%。而在今年年底前,金管會可能放寬保險業購置商用不動產的租金報酬率門檻,預計將進一步刺激市場需求。遠雄、興富發等建商紛紛看好商辦市場,正積極佈局,未來成長潛力備受關注。

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No5. 六都買賣移轉量下滑 衰退趨勢明顯

地政局數據顯示,10月六都買賣移轉棟數共19,643棟,月減12.8%,年減6.6%,創八個月來首次年減。專家指出,房貸審核趨緊與颱風假影響過戶天數,是交易量下滑的主因。展望第四季,房貸市場壓力仍大,銀行核貸速度緩慢,市場恐持續呈現旺季不旺的低迷局面。

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No7. 房仲業績連三月低迷 旺季不再

受信用管制與房貸緊縮影響,各大房仲品牌10月交易量月減1成、年減2至3成,連續三月「年月雙降」,第四季市場難見起色,旺季不旺的格局恐持續至明年上半年。

而信義房屋回顧113年前三季的表現,房市經歷多次波動,政策利好效果逐漸淡化,市場交易熱度降溫,成交件數受到抑制,業績較去年同期微減3.93%。不過,因外幣資產升值帶來兌換收益增加,整體合併淨利仍高於同期水準。前三季合併營收達103.83億元,合併淨利15.60億元,年增14.71%。

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No8. 六都房價所得比飆高 剩桃園不到10倍

六都房價所得比全面突破10倍,僅桃園維持在9.96倍以下,形成高負擔現象。統計顯示,2014年第二季時全國房價所得比為8.34倍,而今年第二季已達10.65倍,等於十年間要多付出2.31年的家庭可支配所得,才能購得房屋。十年前分別為14.25、12.8倍的台北市、新北市,如今已擴增至16.36、13.71倍;房價所得比增幅最高的為台中、台南,則需比十年前要多付出4年以上的家庭可支配所得才能夠買房。

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No9. 國內人口結構改變!房市供過於求亮起紅燈

內政部最新統計資料顯示,今年第3季全台住宅已出現「供過於求」的警訊。馨傳不動產智庫執行長何世昌分析,國內家庭人口結構改變,加上子女分巢化現象明顯、單身族群增加,刺激住宅需求攀升。與此同時,房市同步出現小宅化趨勢,加上國內都更、危老改建持續向前推進,市場需求成長,而疫情後房市交易暢旺,開發商更加大推案力度,以致最新第3季數值開始出現負值,市場出現「供過於求」跡象。

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No10. 央行阻建商養地 土銀:逾期未動工利率調高1碼

為遏止建商養地,央行要求建商向銀行貸款買地時,最長18個月內必須動工興建。據金管會統計,公股行庫有合計2,116億元的購地貸款逾期未動工,其中以土地銀行金額最多。土地銀行董事長何英明23日表示,11月起加重逾期未動工處分,利率直接拉高1碼,每展延一年則收回貸款1成。

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