名家專欄／房市也有ETF？徐佳馨三招解密用「REITs」參與全球房市

房地產市場超熱，對於許多小資族來說，最大的遺憾莫過於無法直接參與。不過，如果你對不動產相關投資有興趣，只要不堅持買一間實體的房子，想要介入不動產投資市場，只要願意研究，還是很有機會的。

REITs全名為「不動產投資信託」（Real Estate Investment Trusts），是一種將住宅、商場、辦公大樓等各種不動產轉化為證券的投資工具。一般買不動產需要大筆資金，出租時還需要管理、維護等問題， REITs 的優勢在於投資人可以透過購買其股票或信託單位，就像購買股票，參與不動產市場長期增值的趨勢，甚至可以購買以海外為主的標的，是房東又是股東，還無需負擔維運和管理的責任。

《房產溫度計》根據《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統（日期：2023/04/26～2024/04/24）統計調查，近一年「REITs」探索概念，出現不動產投資信託、美國REITs、富邦入息REITs、ETF等。

相較於購買整棟不動產的大手筆及高風險，購買REITs優點是好轉手、可享有「免徵證券交易稅，境內居住者個人得享10%分離課稅，不用併入個人綜合所得稅計算」的賦稅優惠。

至於小資族最關心的收益，以目前不動產證券化條例規範REITs信託利益應每年分配，且每年配息比率應為「可分配收益」的百分之九十以上，目前台灣幾檔的近年殖利率落在1.86~3.95%，高於一般定存與公債利息。

REITs的缺點則是，REITs的股價和股息收益率容易受到利率與房地產市場波動影響，每當利率上升時，REITs的股價和股息收益率都會下降，進而影響投資報酬率，另外當房地產市場不景氣時，REITs的股價和股息收益率都會下降。除此之外，很難有所謂像買賣整間房地產一樣可能出現倍翻利益，但對於追求穩定又想做點不動產投資的族群來說，會是一個選擇。

想要買REITs管道還蠻透明，主要可以透過股票市場、複委託與基金公司三種管道。

Tip1／在台股市場直接買

在這裡可以買「純台灣」的REITs，或是買某些金融機構推出與REITs相關的ETF，交易規則、手續費等就如同買賣股票，還可以買零股，投資門檻不高。只是要注意不過投資人選擇小額買進，注意手續費會墊高每股的單位成本。

Tip2／透過券商複委託

如果想買在國外掛牌的REITs以及相關的ETF，除可以自行開立海外的帳戶外，投資人也可以透過國內券商向國外券商下單進行買賣的「複委託」，買進海外標的。每家券商對複委託的機制和規定不同，下手時要注意匯率風險和手續費，避免讓手續費吃掉獲利。

Tip3／基金市場買基金

透過各大投信公司、或是利用基金平台交易，買進投信公司發行的REITs基金。選擇上包括全球型、區域型、單一國家型等，只是基金的投資標的、手續費、匯率計算等要特別留意。

整體來說，REITs容易受到利率的影響，畢竟購買不動產需要透過借款擴大其投資。當利率上升時，融資成本可能增加，影響獲利能力。可是進入利率下降的時期時，REITs 則可能受惠，基本面相對容易掌握，如果看好整體房市趨勢，或許可以試試看這種投資方式，讓自己的財富配置更加多元穩健。