奇怪知識／為什麼出售「繼承房產」還要付高額稅金？

住商企研室執行總監徐佳馨分享一個實際案例。有位林先生在111年1月以3000萬買下一棟房子，沒有貸款，但不到6個月就過世了，後來由成年分居的兒子小林直接繼承，並向國稅局申報遺產稅。由於該房屋的「公告土地現值」與「房屋評定現值」合計只有600萬，且根據財政部公告規定，111年之遺產稅免稅額為1333萬元，故核定小林免繳納遺產稅。

繼承3個月後，小林臨時急需一筆現金周轉，且考量市場行情並無太大變化，於是把繼承而得的房屋同樣以3000萬元轉賣給隔壁鄰居。不久小林卻接到國稅局通知，要求他申報該筆財產交易所得，且因他持有期間不到一年，交易獲利達2400萬，所以要繳納超過1000萬元的財產交易所得稅。

小林這下子傻眼了，父親當年以3000萬元購得，他同樣以3000萬元出售，哪裡有獲利2400萬元？這應該是國稅局弄錯了吧？

事實上，造成這種現象的主因，並非是繼承人真有獲利，而是雙方計算成本與所得的基礎不同所致。

根據《所得稅法》第14-4條規定，個人房屋、土地交易所得或損失之計算，如是繼承取得者，是以交易時的成交價，扣除繼承時的房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值，以及因取得、改良及移轉而支付之費用，始為所得額。由於小林是繼承取得，且該房屋當時的「公告土地現值」與「房屋評定現值」共計為600萬，現在又以3000萬出售，所以國稅局認定小林售屋賺得2400萬元。

而且要特別留意的是，105年房地合一稅上路，根據新制，只要是105年以後取得之房地，出售時均適用本稅制，且對於短期套利者均課徵重稅，即持有時間在2年以內者，適用稅率為45%；超過2年未逾5年者，稅率35%；超過5年未逾10年者，稅率20%，超過10年者稅率15%。

綜合上述可知，雖然繼承所得的房屋成本「房屋評定現值」與「公告土地現值」可依消費者物價指數調整，但與當時購入的價格勢必有相當大的差距，如果子女在繼承後又在短期內出售，偏低的成本認定與短期持有的高稅率，無疑將成為沉重負擔。

那有節稅解套的辦法嗎？有的。

徐佳馨建議，繼承房地後長期持有，等到稅率降至20%再出售；或是依規定申請重購自住退（抵）稅優惠；或是設法符合嚴格的自用條款規定，即將本人、配偶或未成年子女戶籍遷入，並實際居住連續滿6年，且無供出租或營業使用，待出售時，即可適用稅率10%和自住房400萬免稅額。如果不想繼承資產遭到巨額稅金瓜分，繼承前務必要妥善規劃試算。