自用住宅滿6年就能享400萬免稅?留心稅法規定避免錯判

自用住宅滿6年就能享400萬免稅?留心稅法規定避免錯判

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文/戴婧雯

五月報稅季開跑,各位納稅人都準備好申報資料了嗎?如果你近期買了房,千萬別忘了可以享有400萬元的房地合一免稅額。其中值得注意的是,今年成年門檻調降至18歲,在符合免稅額的三項條件中就有兩項和未成年子女有關;因此財政部高雄國稅局提醒民眾,務必確實檢查自己的申報資格,不小心漏報稅就要被罰款啦!

400萬元免稅額三要件一次看 未成年年齡下修至18歲

房地合一稅2.0於110年7月1日正式上路,屋子持有未滿5年就轉售要被課35至45%的重稅,超過10年也要被課15%的稅。部分民眾誤以為只要自住滿6年,即可享有400萬元免稅額以及10%優惠稅率,但實際上依據所得稅法,個人交易房屋土地需同時符合「三要件」,才適用400萬房地合一免稅額:

 (一)個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。
 (二)交易前6年內,無出租、供營業或執行業務使用。
 (三)個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本款規定。

財政部高雄國稅局提醒,若同時符合三要件,可免納所得稅,而超過400萬元者,超過部分需按稅率10%計算應納稅額。此外,從112年起民法的成年年齡已從20歲下修至18歲,意指未滿18歲才算「未成年子女」,若設籍子女年齡為18、19、20歲,都不適用此400萬房地合一免稅額。

課稅所得、應納稅額怎麼算?持有期間的規定稅率是關鍵

該局說明,若未能符合上述條件,適用稅率則是按照持有期間規定的稅率計算應納稅額。舉例來說,李先生在106年2月1日以1200萬元購入屋子,並支付契稅等必要費用20萬元,由李先生及21歲女兒設籍居住;108年10月1日李先生因故搬至他處並將戶籍遷出,僅剩女兒設籍居住,之後在112年6月15日以1800萬元將該屋出售,出售移轉費用30萬元,土地漲價總數額50萬元。

李先生雖持有A屋超過6年,且女兒有設籍居住,但他本人未設籍並居住連續滿6年(106年2月1日至108年9月30日,僅2年8個月),而女兒為「已成年子女」,不符合前述自住房地租稅優惠條件之適用主體,故房地合一稅應納稅額計算如下:

課稅所得=成交價額1,800萬元-可減除成本1,220萬元-出售移轉費用30萬元-土地漲價總數額50萬=500萬元

應納稅額=500萬元x稅率20%(持有期間超過5年未逾10年)=100萬元

總結,個人自住房地租稅優惠400萬元免稅額的適用,須本人或其配偶、未成年子女在交易該房地前設戶籍並實際居住連續滿6年,如僅有「已成年子女」或「直系尊親屬」設籍及居住於該房屋,尚不符合上述條件,無法適用自住房地租稅優惠。

民眾如有相關法令適用疑義,可撥打免付費服務電話0800-000-321洽詢,也可至該局網站,利用國稅智慧客服「國稅小幫手」線上查詢。

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