懶人包／新手房東出租全攻略！流程、注意事項、必備檢核表一次看
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想必成為可以日入斗金的包租公、包租婆是許多人的夢想。然而，想成為一個房東有那麼簡單嗎？要知道如果不想被仲介公司抽成，許多事情都要自己親力親為，因此本篇文章將告訴大家，新手房東必須知道的各種房屋出租注意事項，讓你第一次當房東就上手！
房屋出租注意事項：出租前
作為新手房東起手式，在你擁有一個待出租的房子時，最重要的就是思考就是：1.這個房子要租給誰 2. 如何找租客？ 3. 租金怎麼訂？ 4. 帶看流程 5. 租約怎麼擬定？這五個重點，接著來一一說明：
Tip 01. 房子要租給誰？
茫茫人海中，到底誰有租房的需求呢？首先，新手房東必須先重新審視一下你的房屋條件，以決定你理想的租屋客群，包含地點、屋齡、面積大小、樓層、屋況、格局、公共設施素，根據上述各種條件劃定粗略的客群範圍。
為什麼需要劃分客群？因為不同的房屋條件會產生不同需求的租客，以下用這些條件來舉例給大家看：
（1）地點
（2）格局、面積
依照你的房子條件，可以根據不同客群的需求來劃定適合的租客群。在這部分，身為房東的你可以觀察看看，房屋所在地附近的流動人口組成是哪種類別，藉此幫助自己找到合適的客群，或甚至在改裝房屋前先設定好要租賃的客群，以此方向去做租屋裝潢也會更容易租出房屋喔！
Tip 02. 租客去哪找？
有房子也裝潢好了，接著最難的就是「找」租客！如果是自己找的話通常只能運用口頭介紹、網路資源來釋出空房的訊息，要知道你在找租客的同時，也有許多租客正在尋找房子，因此以下兩點是成功找到租客的關鍵：
（1）使用正確的平台釋出租屋訊息
一般常見的租屋平台包含591租屋網、Facebook租屋社團，或是批踢踢的租屋版。其中，社群平台雖然不用刊登費用，但缺點在於容易被大量的資訊洗掉，如果要大幅增加物件曝光率，可以在像 591 一樣的網站投放廣告增加瀏覽量。
（2）清楚明白的物件介紹
要吸引租客們看到你的房子，就必須要有清楚明瞭的物件介紹，包含區域、交通、建物型態、樓層、格局、面積、設備、公共設施、設備、水電網路費管理費、租金、車位等等資訊，最好將環境整理乾淨並在白天的時候拍攝，附上至少 15 張以上的高清照片（包含屋況、社區環境、內部環境等）
Tip 03. 租金怎麼訂？
租金基本上是交由市場訂定的，最有效率找到市場租金的方式就是在各大租屋平台中，瀏覽相似物件的價格區間，再依據你待出租物件的條件增減租金。以下就用表格呈現給大家看看，影響租金多寡的物件條件：
Tip 04. 帶看流程
通常在上傳物件資訊後，就會有一些潛在租客聯絡你約看房子。在這時，你可以同步檢驗租客本身是否符合以下幾點條件，以確保出租後可以穩定收租並減少麻煩。
（1）穩定繳交租金：
通常學生、有正當穩定職業的上班族，或是打算長租的家庭都有穩定繳交租金的能力。如果你的房子條件特別好，租金也高於行情的話，就需要找工作收入更高的租客，必要時也可以看看對方的工作名片或薪資證明。
（2）乾淨整潔：
為了避免遇到不愛乾淨的租客，可以先從對方的衣著穿戴粗略判斷對方是否是愛安靜的好租客。
（3）說話談吐：
房東與租客雖然是租賃關係，但只要房子或租賃期間有問題，都需要雙方的溝通，這時候可以先從第一次見面的說話談吐，來篩選出較有禮貌、與自己個性較搭的租客。
Tip 05. 租約怎麼訂定？
找到房客後，你和租客就要開始訂定租約，租約的訂定取決於雙方的對這個房子的需求與習慣，以下就常見的四大點作為訂定租約的基本要素：
（1）租金繳納方式及期限：
首先，租金的繳納方式可以約定採轉帳、現金等；而繳納期限常見是採月繳，但也有不少房東會選擇簽長期租約採半年繳、一年繳，並且給予租客折扣。在訂定租約時，可以上網下載公版的租賃契約書再依情況修改。
（2）確認租客是否有報稅需求：
如果租客有報稅或申請租金補助的需求，可以在簽約之前事先詢問，這樣作為房東的你也會比較有心理準備，在租客用現金繳交房租時可以準備收據給他。租客要報稅的話也別擔心，善用申報所得稅時的「成本費用」可以減輕稅收的負擔。
（3）訂定基本生活習慣：
作為房東的你，可以在帶看房屋的時候告知租客需要遵守那些生活習慣，以及哪些行為是可允許或不可允許的。常見的生活規定包含不得抽菸、不得養寵物、不能帶朋友留宿、無法使用明火等等，端看你的需求來訂定並確保租客可以遵守。
（4）訂定房屋基本維護公約：
有些房客會喜歡在搬進去之後自行改造空間或輕裝潢，但筆者建議身為房東的你，可以在最初就明訂「裝潢的範圍」，包含是否可以鋪木地板、粉刷牆壁、釘釘子在牆上等。
有些房東甚至會補貼租客添購新家電、家具的費用。在這裡需要注意的是，基本上房子的設備只要有損壞，房東都是負責修繕設備的負責人，除非雙方一開始有簽定協議，或是在於租客使用不當而造成的損失。
房屋出租注意事項：出租後
在你帶看後房子，並終於找到租客後，接著就是要簽約並處理後續的房屋管理事宜。出租後你需要做以下 3 件事：
Tip 01. 定期收租、記帳、報稅
除了每月定期收租金以外，記帳也是非常重要的，特別是如果你同時有很多物件正在出租的話，需要清楚每一個物件收租金的期限，定期追蹤每個物件的租金行情，計算未來可能漲租、降租的可能性。此外，租金的所得必須要申報個人所得稅，逃漏稅的後果將會得不償失！
Tip 02. 建立租客人脈網
租客並不會是永久的，通常租賃期間短則數月、長則數年。為了避免租賃期之間的空窗期，筆者建議可以在從第一個租客開始，建立人脈網與培養口碑，透過口碑的介紹讓更多人認識你的房子，從而減少空窗期。
Tip 03. 定期修繕、維護房子
房子每年都會折舊，或多或少都會隨著屋齡而有管線、家具、裝潢老舊或損壞的問題，因此定期修繕與保養房子也非常重要，不僅可以給予租客穩定的租房品質，還可以延長房屋的耐用期限。
新手房東出租檢核表
最後，身為新手房東的你，可以透過下方筆者彙整的檢核表，來確認自己是否有注意到每一個當房東的細節。接著就來測試看看你是何種等級的房東吧！
根據上面的分數加總結果來看看你是哪一種等級的房東吧！
1～2 分→菜鳥房東
可見你還是不太熟悉出租房屋的流程，懲罰你再重頭多看一遍文章！
3～4 分→新手房東
你大概了解房東的主要工作，不過細節部分的要點還要再加強一下！
5～7 分→高手房東
看來你對房產投資挺有兩把刷子，多累積一點經驗就可以成為出租大師了！
8 分→專業房東
電影裡面的包租公、包租婆就是你了吧！
本文授權轉載自「房感知識庫」
