知名老飯店最大改建潮！建商瘋搶的危老都更新商機

隨著國際知名連鎖飯店相繼進駐台灣，加上國內旅遊熱度趨緩，台灣飯店業正掀起一波「改建潮」。位於愛河旁的高雄國賓大飯店，早在2021年便宣布將改建成豪宅；而台北西華飯店於今年6月開始拆除工程，未來將興建地上25層、地下8層的住宅大樓。

工程尚未結束，這兩座飯店就先因其極高的容積率成為話題：高雄國賓大飯店達到1142.4%，而台北西華飯店則為933%。雖然這些數字是在危老容積獎勵下獲得，但有了京華城高容積案的前車之鑑，仍引起網友討論，「只要依法有據，也很難說什麼了」、「西華就危老啊，這就是它的法源」、「40幾年高樓，我是絕對不敢住」。

今年還有哪些飯店也加入改建潮呢？台北捷運善導寺站附近的「群來商務旅館」屋齡已40年，今年4月由開發商「長見營造」以3.25億元買下整棟5層樓旅館。值得關注的是，此旅館在2022年才以2.6億元被收購，短短兩年內轉手，增值6500萬元，顯見重建或都更效益。

台灣房屋中正加盟店店東李毅甫表示，此旅館的基地面積約80坪，若能整合附近基地一同改建將更具開發效益。目前此區新建案單價約在150~180萬元上下，買方多為自住族及置產族，未來若改建為新大樓，規劃套房或兩房的小宅產品，應該都很搶手。

此外，桃園「晶悅國際飯店」於2020年歇業後都更，今年以34億元出售，為2024年最大宗飯店交易；桃園「歐遊國際連鎖精品旅館-中壢館」則由皇普建設以11億元買下，地價每坪約80.5萬元。

為何飯店成為建商眼中的搶手資產？台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐說明，大型飯店通常地段佳、土地持分大且產權單一，因此對於建商來說有極大的吸引力。張旭嵐也分析，對於原持有人來說，目前餐旅市場喜新厭舊，老飯店經營不易，必須得翻修硬體，創新軟體服務來吸引客源，但目前服務業缺工，人事成本高，老飯店要在新時代突破重圍，經營成本可觀，再加上當初土地購入成本低，如今獲利了結，反而可為企業下一階段的規劃，籌備資本再出發。

除了改建案，今年也有許多整併交易發生。例如新竹「大道城飯店」由同樣也是經營旅館業的「探索國際開發」以3.5億元收購後繼續營運；台北的「天津大飯店」則以4.1億元易主，並更名為「吉緻行旅天津館」；台南「遠悅飯店」以1.17億元成交，新買家是旅館同業以法人名義購入，目前更名為「耀西文旅新美館」繼續經營。

第一建經研究中心副理張菱育表示，今年國際來台的旅遊人次比去年多，顯示台灣觀光逐漸復甦。不過，台灣旅宿業長期呈現「分眾化」態勢，從高端奢華的飯店，到平價的商務旅館和青年旅舍，服務更多元化的客層，因此價格落差也相當大。對於業者來說，收購旅館產權能夠將租金轉為房貸，不僅能節省成本，未來整棟產權單一的旅店，還能再重建開發，兼具投資、對抗通膨的雙贏局面。