名家專欄/時間成雙刃劍!田大全解析都更改建停滯原因

到底什麼時候才是改建的「良辰吉時」?《房產溫度計》名家田大全將帶大家了解,各種主、客觀因素的改變,想順利改建,天時、地利與人和,缺一不可!

by 田大全
名家專欄/時間成雙刃劍!田大全解析都更改建停滯原因
image source: 示意圖/ChatGPT

到底什麼時候才是改建的「良辰吉時」?包括法規的檢討與放寬、市場景氣的變化、建商或整合者的專業度,乃至於屋況的老舊程度、不同意戶心態或產權的變化,各種主、客觀因素的改變,都牽動著改建的進度,想順利改建,天時、地利與人和,缺一不可!

image source: 《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統

房產溫度計》透過《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統,關於「都市更新」2024年至今(2024/1/1至2024/05/13)的熱門關鍵字,出現了海砂屋、容積獎勵、老屋、意願、條例、地主、疑慮、時程等。

先從法規來看,無論是「都市更新條例」、「危老條例」或是相關的建築法規,不斷地調整與修正,主要目的就是希望解決實務執行層面所面臨的種種問題,最常見的狀況是,因為這套法規卡住了那個問題,又因為那套法令限制了這個條件,所以,就算容積獎勵的「數學」算的出來,但是房子卻蓋不出來!

不斷修正的新法規,已經讓建築師傷透腦筋了,研擬中與變動中的政策,更是讓執行中的改建案進退失據,舉例而言,究竟在新建案的「電動車充電椿」要預留多少?是10%、30%?興建過程至少要三、五年,三、五年後的新社區,電動車的需求到底是多少?「預留電壓」也許是個解決方案,但是預留的電壓真的夠嗎?萬一到時候不夠怎麼辦?

再者,政府目前正在積極進行「虛坪改革」,還曾經主張要讓「公設比」控制在30%以下,那麼,依照目前建築技術規則所規定的「法定公設」,到底作還是不作?未來到底是登記還是不登記?公設比的變化,直接影響住宅「權狀坪」的面積,原本談好的條件,改建之後如果新法規規定不能登記,地主在「帳面上」就少了幾坪,這些損失,又要算誰的?

當然,這些法規都會有「不溯及既往」的配套規定,但是,如果預期未來的法規條件可能會放的更寬,地主會不會想再等一下?整合了一半的進度,會不會又因此而卡住?

都更案困難重重!為何陷入不敢做、不能做的困境?

法規的變動就已經夠麻煩了,外部市場的變化,更是讓都更案的進度神經兮兮,從前兩年營建成本大漲的情形來看,多少建商就因此而中箭落馬,好不容易把財務計畫的算盤重打一遍,但是可能要小幅調整地主的分回條件,搞不好要地主少分兩坪,這不又是天大的誤會?5%地主不同意!全案再度歸零~

財務計畫算不過,改建計畫就沒法往下走,還好這幾年房價漲了一點,把上漲的營建成本補了回來,沒想到,政府的「居住正義」又來了,打投資客,也把整個市場的氣氛給打冷了,建商分回的坪數賣不出去,或是賣不到預期的價格,建商資金回收的速度拉長、風險變大,銀行貸款條件又變差,好好的一個案子,一不小心就掛了~

房市低迷、房價下跌,財務計畫算不出利頭,不敢做,也不能做!房市火紅、房價上漲,政府「健全房市措施」一串串地出爐,賣不出去、蓋不下去,也不敢做、不能做!

時間成解決與創造問題的雙面刃?

撇開這些外部因素的干擾,就實務來看,原本停滯的改建進度,會突然出現變化的原因,往往出在內部的改變,一個是硬體,一個是軟體,前者往往是出在社區或是周邊地區,某些屋況的變化,就如同基泰大直案,因為施工不慎,硬是把鄰近的社區搞砸了,房子沒得修了,只好改建!

這種案例除了人為的因素之外,往往也出在天災之後,因為地震造成房屋嚴重的破壞,此為不得不也,但是,就算房子都塌了,到底要怎麼改建、能分多少、出多少錢、誰說了算…,這些事情通常還要再吵一陣子~

所謂「時間可以解決問題」,就都更這檔事而言,也確實如此!也許就是因為時間拖的太長,堅決反對的老人家們,陸續蒙主召喚之後,第二代或第三代的觀念也許比較好溝通,許多原本卡住的問題就解決了。

但是,有時候時間也不一定可以解決問題,反而因為拖的越久,會產生更多的問題,這種「類八點檔」的劇情,其實也不斷地在都更推動的過程中反覆上演,主要演員的角色,大致包括,二媽、大嫂、二女婿、小姑和養子…

太早上車,怕吃虧,太晚上車,怕沒位子…,到底什麼時候,才算得上是改建的最好時機?

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【以上言論,不代表《網路溫度計》立場】

分析說明

分析區間:本文分析時間範圍為20240101日至20240513日。
資料來源:
《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統擁有巨量資料,以人工智慧作語意分析之工具資料蒐集範圍:每月處理1000億以上中文資料的網路社群大數據資料庫,其內容涵蓋Facebook、YouTube、Threads、TikTok、新聞媒體、討論區、部落格等網站。
研究方法:
《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統擁有巨量資料,以人工智慧作語意分析之工具資料蒐集範圍:每月處理1000億以上中文資料的網路社群大數據資料庫,其內容涵蓋Facebook、YouTube、Threads、TikTok、新聞媒體、討論區、部落格等網站,針對討論『都市更新』相關文本進行分析,調查「熱門關鍵字」(註1)作為本分析依據。

*註1 熱門關鍵字:透過『KEYPO大數據關鍵引擎』輿情分析系統,萃取網路上的文章與主題共同出現的關鍵熱詞;次數越多,字詞越大;可用來釐清核心議題與重點人事物。

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