房產溫度計／房市回暖還要等多久？央行政策與囤房稅最新影響解析

房市發展風起雲湧，近期市場動態與政策變化引發廣泛討論，其中2025年3月20日中央銀行理監事會議的決議更是引起民眾的高度關注。此次會議上，央行基於去年9月實施的不動產貸款管制措施已初見成效，決定維持現行利率政策，並未推出第八波房市信用管制措施。自去年8月央行要求銀行自主管理不動產貸款總量，並於9月加強選擇性信用管制後，房市交易量顯著下降、房價漲勢趨緩，民眾對房價上漲的預期心理也有所降低。央行數據也顯示，全國建物買賣移轉登記棟數自2024年10月起轉為負增長，2025年1至2月六都合計年減25.10％。此外，全體銀行購置住宅貸款和建築貸款餘額的增長率也呈現下降趨勢，顯示信用資源正逐步從不動產貸款中轉移。

對於央行的決策，大部分網友認為「底子不夠厚的，接下來難過了」、「不意外吧，升了炒房到會崩潰」、「通膨那麼嚴重，電費還要再漲，也不敢升息，通膨只會更嚴重」、「沒降息已經很給面子了」、「台灣通膨不妙」。部分專家也針對此次央行的決議提出看法，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，雖然央行未進一步收緊管制，但通過金檢等手段，銀行對房貸的審批已更加嚴格，這將繼續對房市產生冷卻效果。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中則強調，央行通過強化金檢來替代更激進的管制措施，這種做法已對房市產生了顯著影響，包括降低市場供給量和促使市場向中低總價物件靠攏。

除了央行理監事會，近期房市還有不少值得關注的新動向，跟著《房產溫度計》來一一了解吧！

＃1 住展風向球呈「三升、一平、二降」房市冷氣團未解
2月的「住展風向球」顯示北台灣新建案市場仍處於衰退黃藍燈，儘管預售屋推案量和新成屋戶數有所增加，但成交組數下降，市場買氣低迷。預售屋推案量為600多億元，月增200多億元，相比去年熱況時期單月破千億元，回溫不算強勢。新成屋戶數為500多戶，較前月的100多戶明顯成長，主要來自新北市三重區和桃園市小檜溪重劃區的新案。而來客組數雖從1月的14組回升到17組，但仍低於市場盛況時的20至30組，顯示買氣未見明顯回升。
住展雜誌發言人陳炳辰分析，建商推案保守，許多新案延至329檔期推出，但市場供需背離，待售建案數持續增加，銷售速度緩慢。他預期，房市將持續低檔盤旋，建商可能通過低首付、送裝潢等促銷方式來吸引買氣。此外，市場期待的降價並未出現，開價與成交價之間的距離仍在一成以內，顯示建商對價格的堅持。

＃2 財政部公布囤房稅豁免條件
囤房稅2.0自2024年7月實施後，規定建商餘屋若未能售出，將依持有年數課徵2％至4.8％的稅率，持有越久稅率越高。不過近日財政部公布豁免條款，若因地震、風災等不可抗力事件導致房屋無法銷售，建商可在30天內申請扣除該期間的持有年數，以減輕稅負。
例如，建商持有的待售房屋自2024年8月起課稅，2025年期持有年數為11／12年。若在2025年1月至6月發生不可抗力事件，該6個月可扣除，持有年數降為5／12年，稅率維持2％。此舉被視為有助於建商緩解當前房市低迷帶來的壓力，但也引發部分民眾擔憂，可能因此削弱囤房稅的打房效果。

＃3 年輕首購族成房市主力！35歲以下房貸族5年增5成
中信房屋研展室彙整聯徵中心資料發現，2024年全台35歲以下年輕房貸族的申貸件數在過去5年大幅增加47.7％，顯示年輕世代購屋意願顯著提升。2024年全台35歲以下房貸族的申貸件數達76,986件，占總申貸件數的34％，創下近9年新高。中信房屋研展室副理莊思敏指出，新青安貸款政策及父母資助頭期款等因素，是促使年輕人成為房市主力；而低總價、小坪數住宅也因符合年輕人需求，市場熱度得以持續升溫。
她提醒，年輕人購屋應審慎評估還款能力，避免過度負擔，並建議將房貸支出控制在月收入的三成以內。此外，新青安2.0政策提供最高5年寬限期，對有需求的購屋族群相當有利，但需注意寬限期結束後，每月房貸支出將大幅增加，因此購屋者應提前做好財務準備。

＃4 民眾對購屋時機持保守態度　近8成認為要等「1年以上」
根據中信房屋2025年第1季的宅調查，近8成民眾認為最佳購屋時機需等待一年以上，僅20.5％的人認為未來半年內適合進場。此外調查還發現，52％的受訪者認為第二季經濟景氣將比現在差，僅16.1％的人預期會更好。對於台積電設廠效應，53％的民眾認為台積電周邊房價將持續上漲，31.9％的人認為價格穩定，僅10.4％的人擔心房價下跌。
中信房屋研展室副理莊思敏指出，儘管近期看屋人數回升，但經濟不確定性及通膨壓力仍使市場前景充滿挑戰。她建議購屋者應密切關注經濟變化及政策調整，避免追價行為。對於台積電設廠議題，莊思敏則認為已實際設廠的地區房市具長期支撐力，但僅憑議題炒作的區域可能面臨風險。