預售屋房價漲勢收斂　解約率也低於1％？專家分析投資客離場時機

預售市場向來對景氣變動極為敏感。近期在銀行房貸警報尚未解除及第七波房市打炒房政策接踵而至的大環境下，市場觀望情緒升溫，房市買氣急速降溫，交易量也因此明顯萎縮，預售市場的表現受到不小衝擊。

根據中信房屋研展室統計，今年第三季六都預售屋平均成交單價增幅普遍收窄，其中台北、桃園、台南等地甚至出現小幅回落。中信房屋研展室副理莊思敏指出，銀行提高房貸利率、降低貸款成數等手段，使購屋資金彈性大幅壓縮，加上第七波信用管制將第二戶貸款成數降至五成、豪宅降至三成，對換屋族和投資客形成顯著壓力。此外，平均地權條例的實施限制了轉售換約，導致部分購屋者僅能選擇支付高達15％的違約金解約，進一步影響預售市場的成交意願。

莊思敏說明，隨著房市進入盤整格局，投資客群大量離場，市場交易回歸自住需求。從區域來看，新北市因自住客聚集、台北外溢客群的推動，預售屋房價仍微幅上揚；而台北、桃園等地由於房價基期較高，投資客退場後漲勢逐漸趨緩。莊思敏分析，若交易量持續萎縮，蛋白區或新興重劃區可能成為價格鬆動的主要風險區，尤其是生活機能未成熟、依賴題材炒作的地區。雖然建商因營建和購地成本高企，短期內價格讓步空間有限，但已有部分業者採用低首付、贈送家電家具等促銷手段刺激買氣。

內政部預售揭露資訊則顯示，去年至今平均每月解約率不到1％，即使在平均地權條例上路前後短暫升至0.8％，今年單月解約率仍維持在0.4％至0.6％之間。信義房屋企研室專案經理曾敬德指出，房價近年大幅上漲，早期購買的買家多數選擇完成交屋以免違約金損失，部分則通過換約轉售出場，因此保持低解約率。不過，若未來房價跌幅超過已繳價金，非自用型買家或將面臨更高的解約風險。