買房得一次拿出4成自備款？ 央行限貸令受衝擊族群、影響性一次看

隨著抽籤、排隊買房等亂象頻傳，央行在第二季理監事會中，祭出自2022年12月起的第六波選擇性信用管制，理監事會隔日6月14日立即實施，明確指出自然人在六都及新竹縣市購置第2套房貸，貸款上限由7成降至6成，且結合先前的管制內容，第二戶房貸也無法使用寬限期。

究竟第六波信用管制的新措施真正影響的是哪些族群？首先，我們先釐清此次的信用管制內容。

1.      對象：自然人指的是公司法人以外的一般民眾。

2.      地區：台北市、新北市、桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市、高雄市

3.      標的：專指購屋貸款，如果是購買辦公室、工業用等住宅以外產品就不計算在內。

4.      內容：個人名下的第二戶房貸（科目1-購買不動產的房貸）。也就是說，如果名下有已經還清貸款的房子，或是已經還清房貸又再增貸（科目4-週轉金）就不在限貸範圍內，且夫妻也不會合併計算。

5.      影響：申辦第二套房貸，以貸款1000萬元為例，自備款從300萬增加至400萬元。

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，央行此次限貸將帶來三大影響

1. 購屋糾紛增：申辦第二套房貸正在交屋中的新成屋、預售屋與中古屋，或者今年內將交屋的預售屋買方，就可能因無法多拿出一成自備款而與賣方產生糾紛。

2.資金外流非管制區：限貸範圍為全台六都加新竹縣市，將趨勢資金轉進有建設利多、科學園區題材的非管制區，如苗栗、嘉義、屏東等縣市。

3.資金轉向預售市場：限貸令立即影響的是中古屋、新成屋的房貸申辦，買方需一口氣拿出四成自備款，將促使換屋族目光轉向分期支付頭期款的預售屋，減緩資金籌措壓力。

至於第六波信用管制能否有效抑制房市？元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，此次央行第六波信用管制措施，主要是觀察到全台第二套房貸有逾八成集中在七都，因此，此次管制主要延續前幾五波限貸措施，進一步限縮，減少房市資金活水，利用調降特定區的第二套房貸成數，意欲增加炒房者的資金成本。

不過，由於近期房市因新青安等利多，讓買氣大盛，而這次央行的打炒房力道，跟市場原先認為可能重手打房的預期也不同，陳傑鳴估計，短線房價受衝擊機會不大。

但是，陳傑鳴表示，雖然很多人認為政府打炒房無效，但其實目前打房力道正逐漸加重，如同溫水青蛙般。政府近年透過祭出信用管制、平均地權條例修法、囤房稅2.0等方式嚴打炒房，從過去經驗來看，不斷加重的房市調控手段勢必產生效果。

他以2010年央行啟動的信用管制來說，搭配2011年奢侈稅的開徵，以及陸續祭出的豪宅貸款成數祭出最高六成等限貸令，房市直到2014年就出現大反轉。因此，這波房市多頭雖感覺仍未停歇，但民眾買房還是要審慎，很多不可預期的政府政策一但出台，都可能讓房市多頭加快結束，甚至出現反轉。