建商找上門談都更怕被騙？ 律師親揭簽約四大眉角避踩雷

自從403大震後，不管是花蓮房屋在眼前倒下，又或者是網路上流傳的住家牆壁龜裂、柱子裂開等照片，都讓民眾心慌慌，且從統計數據來看，全台灣住宅平均屋齡已經來到32年，也就是說全台灣每2間房子就有一間是30年以上老屋，讓都更重建議題又再次發燒，地方跟中央政府也更積極推動，但日前也有媒體報導，都更、危老案的糾紛頻傳，甚至演變成地主告市府的案例。

《房產溫度計》根據《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統觀察近一年（2023/5/31~2024/5/29）討論「都更重建」，不少網友關注危老重建、容積獎勵、合建、耐震、都更、公辦、實施者等熱門關鍵字，網友表示「政府該強勢介入都更了吧？」、「有建商來找我們家談，請問簽了新合約條件是否會變差？」、「為什麼會有人反對都更啊」。

老屋重建不管是都走都更程序，抑或是危老，都是相當專業，且牽涉到大筆資產的事情，究竟民眾在面對都更危老時該注意哪些事項，保障自身權益？

熟悉都更領域的律師蔡志揚指出，通常開發商找上門談都更，都會請地主簽署同意書以及契約，在這裡面會提及分配等相關權利義務，是相當重要的條文，往往差一個字，結局就會相差甚遠，首先還是建議民眾請來專業人士為自己審核契約較重要。而契約中又以四個項目最為重要，也就是分配面積、選屋價格、找補依據、退場機制。

項目1／分配面積

一般來說，在進行都更時，通常建商會和地主以坪數來分配面積，也就是坊間常聽到的六四分、五五分，也就是假設建商預計蓋出一百坪的面積，五五分就是雙方各分得五十坪，這邊要提醒的是，地主應該在合約中以最終蓋出的房屋面積比例取代坪數作為分配標準，才能避免未來不管是房子實際上多蓋或少蓋面積，都是對雙方最為公平的作法。

項目2／選屋價格

一般來說，都更案的住戶與開發商在談好分配面積後，就會進行價值換算，才會到選屋階段，但是通常樓層越高、價值越低，那麼選擇不同樓層的住戶，就可能得補錢或是退錢，但是應該要用每坪多少單價來作為換價依據，這些都應該要事先在合約中載明。

項目3／找補依據

找補就是當地主選定的戶別，價值多於自己能夠分配到的，就得補錢給建商，通常會有三種價格出現，一是選屋時看到價格、二是政府核定價格、三是最後公開銷售的價格。他提及，究竟用哪一個價格作為找補依據，也得在合約中講清楚。

項目4／退場機制

此外，蔡志揚建議，要在合約中約定退場機制，避免有開發商只是來過水、沾醬油，真的整合不來也不讓地主退場，讓地主損失未來可能跟其他建商簽約的機會。

他補充，都更因為需要政府核准，政府會在不同階段，如公開展覽、聽證會、決議大會時，寄給地主都更案計畫書內容的相關光碟，提醒所有地主收到光碟片時，務必打開詳讀，避免事後才發現最後核定的計畫和自己認知的有所落差。

而蔡志揚也特別提醒，若自家是採取危老重建模式的民眾要特別注意，因為一來危老屬於地主百分百同意的重建案，政府不會插手私權案件，且同時危老並不會有公開展覽等程序，相對都較為不公開透明，也不會有如都更的計畫內容光碟片等資訊，民眾更要特別注重契約內容。

分析說明

分析區間：本文分析時間範圍為2023年05月31日至2024年05月29日。
資料來源：
《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統擁有巨量資料，以人工智慧作語意分析之工具資料蒐集範圍：每月處理1000億以上中文資料的網路社群大數據資料庫，其內容涵蓋Facebook、YouTube、Threads、TikTok、新聞媒體、討論區、部落格等網站。
研究方法：
《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統擁有巨量資料，以人工智慧作語意分析之工具資料蒐集範圍：每月處理1000億以上中文資料的網路社群大數據資料庫，其內容涵蓋Facebook、YouTube、Threads、TikTok、新聞媒體、討論區、部落格等網站，針對討論『都更改建』相關文本進行分析，調查「熱門關鍵字」(註1)作為本分析依據。
*註1 熱門關鍵字：透過『KEYPO大數據關鍵引擎』輿情分析系統，萃取網路上的文章與主題共同出現的關鍵熱詞；次數越多，字詞越大；可用來釐清核心議題與重點人事物。