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文／戴婧雯
1200萬的屋子只賣600萬，你會不會買呢？一名網友近期面對這樣的抉擇，到臉書社團發文想了解是否能夠以全額貸款的方式購入這間中古屋；不料留言區的網友全都狂勸原PO擦亮眼睛，小心不只付600萬還要背負巨額「二胎」貸款。
友情價600萬買不買？網友傻眼「要確定餒」 眾人都提醒要多檢查
原PO表示自己近期正考慮購屋，剛好朋友也有意賣房，是佔地非常大的中古屋，可停放4至5台車，不過屋子也有30至40年了，所以還需要整修；目前原PO已確認過實價登錄，行情大約落在1200萬；不過原PO想要保留資金，所以才到臉書社團發文，想了解是否可以用全貸600萬的方式購入屋子。
相較起能不能全貸購屋，幾乎所有網友都把焦點放在「1200萬的屋子只賣600萬」，直呼就算是好朋友這樣的價錢也太不合理，紛紛提醒原PO查清楚是否有任何「二胎房貸」：「再好的朋友都不可能，這房子該不會有什麼在遊盪吧」、「你跟他是生死之交嗎，你最好檢查一下所有牆壁天花板或是有任何沒有看到的地方，天底下沒有那麼好的事」、「結果對方二胎500萬等你清」、「先查清楚對方有沒有二胎三胎吧！會低於市價的一半賣給你，你要確定餒」、「可以先調二類謄本看看有沒有其他設定的問題」，提醒原PO便宜沒好貨，要注意到底是陷阱還是餡餅。
image source：翻攝自Facebook社團／買房知識家 A你的Q
二胎＝第二次抵押貸款 周轉方便但要小心高利率
買房新手看到「二胎」可能會有點搞不太懂，也不明白為什麼網友們都大力強調要「小心二胎」。實際上，「二胎」是指「二次抵押貸款」，在繳付房貸期間如果有資金周轉問題，可以將目前還在貸款中的房屋，向貸款機構申請第二次的抵押貸款，可以申請的機構包含銀行、融資公司及民間貸款；除了房屋外，只要名下有已經申請過貸款的機車或汽車都可以辦理二次貸款抵押。
二次抵押貸款聽起來非常方便，可以幫助有周轉需求的人暫時解決財務問題；不過在提出申請前，必須知道二次抵押貸款的利率較其他的房屋貸款來得高，銀行和融資公司的利率最高可能落在16％左右；另外銀行的二胎房貸審核非常嚴格，過件率低，因此建議在提出二次抵押貸款前，先到不同的機構了解貸款需求，結合自身的條件再選擇合適的方案。
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三種過戶方式一次看 塗銷超重要切勿隨意對待
如果購屋時遇到有二胎房貸的屋子，債權和抵押權通常是引發買賣雙方糾紛的關鍵點，因此在確認購屋前，雙方應該先談妥過戶方式，以避免後續有其他糾紛。
對此，好事貸整理出三種過戶方式：
一、由賣方還債，塗銷設定後再進行過戶
賣方所借的債務，由賣方自行償還是最簡單的方法；賣方自行籌措資金，還清一胎（最初的房貸）和二胎後確實塗銷抵押權，即可辦理過戶將房屋轉移給買方，後續也可避免衍生其他法律問題。不過，大部分背負二胎房貸的賣家是因為無力償債或急需資金才賣房，因此可能較難快速籌措大筆資金償債，可行性較低。
二、先過戶，由買方負責代銷和塗銷
這是最為常見的方式，由賣方先將未清債的房屋過戶給買方，才進行代償、塗銷設定與抵押順位遞補。待過戶、所有權轉移後，買方申請的購屋貸款才會被銀行撥款，並設定在第三順位的房貸；接著由買方的銀行撥款代償賣方的一二胎，買方就可持清償證明，用以塗銷前面的一、二胎房貸設定，再由買方銀行遞補房屋抵押權的順位到第一位。
三、完全不塗銷，直接過戶給買方
賣方的屋子完全不塗銷任何抵押權，也不做一二胎的清償，直接由買方承接原有的貸款條件與抵押權設定，俗稱「背胎過戶」；通常雙方會選擇這種方式過戶的情況有兩種：一、賣方原本的銀行提供更好的貸款條件；二、買方找不到銀行提供更優惠的貸款條件。
最後也提醒民眾，二胎房貸的塗銷對買方而言可以避免房屋有其他衍生債務，對賣方而言則可以確保自己與銀行的貸款關係已完全解除，必要性高，切勿因貪圖一時方便，貿然付款或過戶，反而帶來更大的影響。
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