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文／股感知識庫StockFeel 授權
要「自地自建」，聽起來就非常困難。不只要有強大的經濟實力作為前提。若非行內人，更會在一開始就遭遇許多困惑，例如：「要準備多少錢？」、「要找誰來幫我蓋？過程會不會有問題？」、「整個程序要怎麼跑？」等等問題不勝枚舉。這篇文章將帶大家一次性的解決自地自建的所有問題，繼續來看看吧！
誰適合自地自建？
訪談了周遭的朋友，筆者認為想要自地自建的原因，莫過於市面上的建商產品格局沒有符合需求。而且「擁有夢想中的住宅」這點的魅力，要大幅超過許多經濟誘因。以筆者的朋友為例，因為希望大家族內 4 個家庭都能住在一起，這一特殊的需求使他們因此踏上了「自地自建」之旅。
因此，為大家總結常見的自地自建原因，如果您也有這樣的想法或是條件，或許自地自建也會是您可以考慮的一個選項！
1.自己擁有土地
2.對於住宅有客製化＆特殊的需求
3.不想給建商賺走利潤
4.喜歡透天類型的產品
自地自建優點？
很多人會問，到底自地自建比較好，還是買建設公司的預售屋/成屋好呢？筆者用圖表呈現給大家看！
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自地自建流程分析
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自地自建：土地很重要！
不論是手邊有地，或是要自行購置，第一件事都要藉由土地謄本 ，除了解產權、位置、土地大小等項目外，更要關注以下三個面向：
●土地使用分區，涉及土地能否合法建築。
●土地法定開發強度，包括建蔽率與容積率。
●指定建築線與容積獎勵。
這部分可以參考土地使用分區 ，建蔽容積等相關文章。但一般讀者只能透過這些資訊進行前期粗估。但詳細的可開發坪數與爭取容積獎勵的內容，往往涉及各地區的都市細部計畫，委託專業的建築師事務所協助評估會是更為穩當的選擇。
自地自建：財務評估
在自地自建之前，釐清全案的財務狀況，搞清楚要準備多少資金，絕對是首要任務。現在教各位讀者在前期計算主要的支出項目，除了前述的土地成本外，建物部分要估算營造施工費、規劃設計費、資本利息費用 。
1.營造施工費
意指「每坪單價 x 施工坪數」，在前期評估時，可以用非常簡單的方式計算，需要以下兩項資源：
●每坪單價來源：可參考估價師公會全國聯合會第四號公報，但這兩年營建造價飆漲，估算的同時也多詢問業內的朋友，會更加準確。
●施工坪數估算：委請專業事務所評估最準，或用前述的土管規範，建蔽容積進行粗估。
2.規劃設計費
根據台北市建築師酬金標準表，約為營建施工費的5%～9%不等，依工程造價級距而有所差異。
自地自建：土建融申請＆貸款成數
土融是什麼？
就是向銀行貸款來買土地， 貸款成數約在5～6成左右。大多是都市計畫內的土地為主，都市計畫外的土地，除建地外可能不願意承作。
建融是什麼？
則是向銀行借錢來蓋房子，貸款成數則是工程費用的 5～7 成。
土建融利率差異？
相較於土融有土地做為擔保品，建融則是無擔保放貸（因為房子還沒蓋好），對銀行而言風險較大，因此貸款利率較土融為高。在房子蓋好後，可以再將建築融資轉為房貸，把利率降下來。
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自地自建自備款
就算是自地自建，也是需要準備自備款！有了上述兩項的試算工具，您就可以清楚的知道，如果真的要自地自建，應該總共要準備多少錢，錢從哪裡借，財務上即能有所規劃，將所需的費用詳列，能知道要準備多少錢啦。
建築師事務所怎麼選？
以筆者朋友自地自建的經驗而言，在建築師事務所協調的部分就遇到困難，對於對方的平立面設計一直不滿意，來回溝通許多次，事務所給出的平面與立面提案都不過關，導致現在仍然非常困擾。
雖然規劃設計費占整體成本比例不高，但建築師的角色卻是至關重要，如果業主無法跟建築師有效溝通，那夢想中的房子可能會「走鐘」。因此在篩選事務所方面，有以下幾點建議幫助讀者做事前控管：
1.第一步看過去的案子，工程實績是否符合。若該事務所沒有網站，也可以請建築師提供。
2.前期討論需求時，有沒有給你專業意見，能否為業主設想都是觀察的關鍵。
3.業主訪談：委託前如求慎重，也可以請建築師提供過去完工的案子，跟建築師一同走訪現場，看看完工的作品，聊聊設計理念之外，更為關鍵的是與過往事務所合作的業主聊聊過去的經驗。
有了上述這些深入理解，對事務所的篩選，往後的合作與互信都會有所幫助。接下來就進入合約擬定的細節了，其中從我朋友的經驗談中，提醒讀者一些關鍵事項。
建築師事務所收費＆合約細節
建築師事務所收費標準：法定工程造價 x 酬金費率
酬金費率約在5%～9%之間，依照規模不同做調整
當然，以自地自建這種小案子而言，往往酬金費率是相較高一些，畢竟事務所也是需要利潤空間。關於酬金費率的部分，可以參考全國建築師公會酬金標準表，其中，要提醒的是酬金中往往包含兩個部分，一是規劃設計費，二是監造費。所謂監造，就是指事務所會作為設計方代表，確認工程是否按圖施工，讓設計構想不致偏離，涉及的工作內容如下：
●設計若有不清楚的地方，事務所需要協助釋疑。
●重要的工程節點，需協助審查工程品質（如灌漿前的鋼筋查驗等，項目繁多故不贅述）。
一般大多將建築師事務所認為是做純粹規劃設計的單位，
但實際上建築師事務所也包含「監造」。
一般以小住宅的自地自建案而言，業界會有跑完建照就收全款的報價方式出現。但會出現一個問題，事務所既然早已收完所有的酬金，在這之後續的施工監造過程，往往也只是義務性的重點監造而已。主要需要靠業主自己發包，處理後續營建 流程，對於外行人來說，仍是非常吃力。因此給讀者以下兩個建議：
●如果需要很好的監造質量，建議事前跟事務所溝通。事務所會針對全程監造給予另外的報價。畢竟多派人力跑工地，協助處理設計中有施工疑慮的問題，還是非常花成本的。
●針對合約的擬定，還是建議讀者參考以下流程。大約70%的酬金會在建照取得時支付，剩下30%則在取得使用執照後支付。會對於自己更有保障。
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自地自建發＆施工注意事項？
統包的優點？
大多數人不是專業的工程背景出身，因此「統包」就是較為理想的選擇。由專業的營造廠來規劃施工流程、協調工班、進行品質控管、跟事務所溝通，與各個重點階段驗收等，會替業主省下許多成本。且單一窗口的性質，在權責釐清與溝通上，都是非專業者比較合適的選擇。
發包要多少錢？
至於發包金額，工項的報價均依照個案而定，這部分的估算非常專業。且最近的營建物價中，人力與鋼構漲得太兇。難以有統一的標準提供給讀者參考。
怎麼選擇營造商？
在選擇營造商的方面，足夠信任的人介紹、相關的工程實績、訪談過去的業主經驗等等，與篩選事務所的事前功課類似，都是在審慎發包前應該自己做的功課。因為營建金額龐大，涉及夢想中住宅的施工品質，簽約前務必功課做足。
施工過程會遭遇許多先前未曾想過的問題，這時有些決策會需要業主大量與營造方溝通，甚至需回頭委請事務所協助，因此先前才強調監造的重要性。相關設計端與工程端整合的議題前段已經討論了，在此不贅述。此外，市場上有些事務所或工程公司會提供設計至營造端的一條龍服務。選擇這類的廠商，對於非專業的業主而言往往更加便利，能省下上述許多工作。
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自地自建要注意！
朋友因為不是業內的人，在此過程中難免磕磕碰碰，在協助他諮詢的過稱中，我深刻地發現自地自建對於很多家庭而言，是一個夢想實現的過程。但在豐滿的夢想背後，牽涉的金額往往是很多家庭一兩代的積蓄。而建築與營建行業又不是一個透明的產業，過程中不可不慎。希望這篇文章有機會幫助到對這個議題感興趣的讀者，也期待大家能享受蓋出夢想宅的過程。
本文授權轉載自「股感知識庫」
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