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買預售屋合約要細看!5種「履約擔保機制」哪個對消費者最有利?

買預售屋合約要細看!5種「履約擔保機制」哪個對消費者最有利?

買預售屋怕建商跳票,房子蓋到一半就落跑?擔心辛辛苦苦存的錢就這樣拿不回來?買預售屋有許多眉眉角角,其中一定要留意 合約裡的履約擔保機制是5種裡的哪一種。

image source:unsplash

文/陳盈蓉

自備款沒這麼充足,第一次買房想買預售屋,結果親朋好友都勸退你?擔心買了預售屋,萬一建商倒閉怎麼辦?害怕錢被建商捲款潛逃,拿不回來?這時候就要有交易安全機制來保護消費者。

根據消保法第17條規定,內政部及行政院消保將5種「履約擔保機制」納入「預售屋買賣定型化契約應記載事項」裡,於99年8月16日公告,並給業者8個月的準備期間,訂於100年5月1日生效。

接下來《房產溫度計》為各位彙整預售屋的5種「履約擔保機制」,提醒民眾買預售屋除了要慎選建商外,合約裡的履約擔保機制也要多加注意。

預售屋5種履約擔保機制

1.價金返還

這是對消費者最有利的交易機制,保障萬一建商沒如期完工,或者倒閉逃跑,可無條件拿回當初繳納的價金(訂金、簽約款、開工款、工程期款等),總保證時間會從首張預售屋價金返還保證書簽發日起,至預定完工取得使用執照起算4個月止,最長不得超過5年。

不過也因為這項擔保機制,等於建商必須等到「交屋」後,才能動用消費者支付的款項,代表預售屋事前的行銷廣告、蓋房子費用都必須自行先墊,對建商來說資金壓力會很大,因此市場較少有建商願意選擇此履約擔保機制。

2.價金信託

建商會與受託機構簽訂信託契約,委由受託機構於信託存續期間,按信託契約約定辦理資金控管,可達到專款專用,等於消費者繳納的價金是由信託控管,而這些錢只能用於建案,代表建商不能隨便動用消費者的錢,挪去做非建案使用,藉此減少建案無法完工的風險。(註:建商若倒閉,消費者還是有可能拿不回全部的錢)

3.不動產開發信託

建商或起造人將建案土地、興建資金信託給某金融機構或政府許可的信託業者管理資金,可確保興建的資金會依工程進度專款專用,與價金信託一樣,都能避免建商隨意挪用興建資金,不過最大不同則在於價金信託只能申請工程款,但不動產開發信託除了可以申請工程款外,還能申請銷售費用(代銷銷售酬金、接待中心、樣品屋費用等)。

4.同業連帶擔保

指兩個同業同等級的建商互相連帶擔保,因此如果其中一家建商的預售屋無法完工或交屋時,另一家擔保的建商就必須無條件完成該建案後交屋,不過從現實層面來說,同業不會隨便幫其他建商作保,目前都是建商相關的企業去做擔保,因此萬一出問題,都是同一家人下,消費者是否真得能得到保障,是必須多加留意的點。

5.公會辦理連帶保證協定

是指由全國或各縣市不動產開發商業同業公會主導,數家建商互相成立協定,代表只要是參加該協定的建商,當發生預售屋無法完工或交屋時,消費者可以持保證協定之書面影本,要求其中之任何一家建商,均應無條件完成本建案後交屋,且不能要求任何費用與補償。(註:當保人是協定之建商非公會)

預售屋5種履約擔保機制

image source:pexels

基本上對消費者來說最好的履約擔保機制,首選就是「價金返還」,次等是「 價金信託 」與「不動產開發信託 」,盡量別挑選使用「同業連帶擔保」和「公會辦理連帶保證協定」,而且要注意建商不能在合約裡加註「買方同意賣方不需提供任何履約保證或相關機制」,這是違法的,消費者請一定要留意。

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