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現在買套房很搶手?內行人指出:地點很重要 淡水要買千萬要三思

現在買套房很搶手?內行人指出:地點很重要 淡水要買千萬要三思

台灣套房可以根據坪數格局不同,細分不同類型,而這些類型的物件在出租投報、增值性、轉手性、可銀貸成數都不盡相同,民眾該如何分辨呢?

image source:pexels

文/陳盈蓉

台灣房價高漲,加上不婚不生主義盛行,有不少民眾在買房時,開始會考慮總價較低的小坪數套房,只不過買小套房真的好嗎?大家真的都轉向買套房了?過往不都說買套房容易被套牢?對此,就有鄉民在PTT home-sale版提問:「套房真的那麼搶手?」。

表示他最近看土城、中永和、三重、板橋一帶的套房,大約五百萬~六百萬元左右價位,幾乎是一上市三天內收斡,一周內成交,跟周圍或是同社區套房行情比,也是高了近兩成,所以他想知道目前雖然房市看起來有降溫,但這種低總價房型即便是高於成交單價15%左右的價格,仍舊是那麼熱門的嗎?

貼文下方網友討論不斷,更是吸引網友回文,從套房種類、租金投報、增值到轉手性專業整理分析,其中公寓隔套的租金投報、增值性最高,而一房一廳的套房物件轉手性則最好。

套房:權狀小於20坪的物件 

該網友分析表示市場上權狀小於20坪的物件,通常就會被稱套房,尤其近兩年QE直接加速催化高單價小宅化發展,使小宅也逐漸出現異質性,因此應該將「套房」再細分不同規格產品來探討,其中他大致分出「一房一廳」、「大獨套」、「小獨套」、「透天隔套」、「公寓隔套」五大類,不過也因為這些物件對應的受眾、銀行借貸條件不同,自然會直接影響出租投報、增值性、管理方式、以及轉手性。

image source:pexels

台灣套房五大種類

1.一房一廳 轉手性佳

權狀坪數介於15~20坪,如果超過15坪,一般銀貸成數可達7成~8成,格局上確實會有及頂的隔間牆來分隔房間與客廳,生活作息上不怕被干擾,即便有訪客來也不尷尬,一般都有大樓物業管理,出租率都還不錯,另外,也因轉手性佳,市場供給量少,一般受眾為單身上班族、小家庭、情侶。

2.大獨立套 總價介於中間值

大獨立套房可以想像將一房一廳的隔間牆直接打掉,呈現一覽無遺的單一空間,權狀坪數介於15~20坪,如果低於15坪,必須特別挑銀行才有比較好的貸款條件,一般銀貸成數4成~5成,優點在於視覺享受、採光通風佳,總價相對一房一廳、小獨套來說,要高不高,要低不低的,轉手性偏差,一般受眾為單身上班族、小家庭、情侶、學生。

3.小獨立套 轉手性最差

基本上坪數落於8坪~15坪就會稱它是小獨立套房,最大受眾就是學生,再來是單身上班族,市場供給應不算多,但屬性來說會與透天、公寓隔套同質衝突,以租金投報來說很高,但轉手性以統計來說是最差的,通常說買套房會被套,就是說這一種。

4.公寓隔套 增值性佳

公寓隔套的投報率不輸小獨套,通常是一戶隔2間~4間,貸款條件相對佳,加上未來若想改回一般住宅格局,成本也較低,因此轉手性較大小獨套好,也有一些增值空間,一般受眾可混合學生+上班族。

5.透天隔套 租金投報高

坪數約4坪-8坪,是市場供給最多,給上乘包租公在玩的,基本上單戶隔套數越多,管理的成本就會越高,需達一定套數產生經濟規模來降低管理成本,最大受眾為學生,再來是上班族,以租金投報來說可算是最高,但因總價高且格局若想改回一般住宅也難,因此增值性與轉手性都是最低的。

他最後總結:

租金投報:公寓隔套>透天隔套>小獨套>大獨套>一房一廳

增值性:公寓隔套>小獨套>大獨套>一房一廳>透天隔套

轉手性:一房一廳>公寓隔套>大獨套>小獨套>透天隔套

image source:pexels

套房地點很重要 選錯會後悔

貼文下方也有不少專業網友補充分享,表示基本上套房坪數越小,地點就顯得很重要,否則轉手會很困難,以淡水為例子,鄉民提到淡大一直以來,都有不少新建案想搞學生套房,但淡大學生數衝不上來,且淡水的就業機會太少,加上淡水房價基數低,很多學生相對會選擇較大的兩房,因此套房的物件在淡水不見得會吃香,可能還會供過於求,所以重點還是在地段,地段對了搞錯都還有救,地段不對就等著崩潰。

進一步透過《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統來看近一年(2021/06/14 - 2022/06/13)「淡水套房」熱門關鍵字,其中「後悔」一詞就上榜,討論關於退休後是否要去淡水買套房養老,令眾人紛紛勸退。

套房地點很重要 選錯會後悔

分析說明

分析區間:本文分析時間範圍為20210614日至20220613日。

資料來源:

KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統擁有巨量資料,以人工智慧作語意分析之工具資料蒐集範圍:累積超過30億筆以上的網路數據庫,其內容涵蓋新聞媒體、社群平台、討論區、部落格、地圖評論等網站。

研究方法:
系統觀測上萬個網站頻道,包括各大新聞頻道、社群平台、討論區部落格等,針對討論『淡水套房』相關文本進行分析,調查「熱門關鍵字」(註1)作為本分析依據。

*註1 熱門關鍵字:透過『KEYPO大數據關鍵引擎』輿情分析系統,萃取網路上的文章與主題共同出現的關鍵熱詞;次數越多,字詞越大;可用來釐清核心議題與重點人事物。

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