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文／陳盈蓉
台灣房價高漲，加上不婚不生主義盛行，有不少民眾在買房時，開始會考慮總價較低的小坪數套房，只不過買小套房真的好嗎？大家真的都轉向買套房了？過往不都說買套房容易被套牢？對此，就有鄉民在PTT home-sale版提問：「套房真的那麼搶手？」。
表示他最近看土城、中永和、三重、板橋一帶的套房，大約五百萬～六百萬元左右價位，幾乎是一上市三天內收斡，一周內成交，跟周圍或是同社區套房行情比，也是高了近兩成，所以他想知道目前雖然房市看起來有降溫，但這種低總價房型即便是高於成交單價15%左右的價格，仍舊是那麼熱門的嗎？
貼文下方網友討論不斷，更是吸引網友回文，從套房種類、租金投報、增值到轉手性專業整理分析，其中公寓隔套的租金投報、增值性最高，而一房一廳的套房物件轉手性則最好。
套房：權狀小於20坪的物件
該網友分析表示市場上權狀小於20坪的物件，通常就會被稱套房，尤其近兩年QE直接加速催化高單價小宅化發展，使小宅也逐漸出現異質性，因此應該將「套房」再細分不同規格產品來探討，其中他大致分出「一房一廳」、「大獨套」、「小獨套」、「透天隔套」、「公寓隔套」五大類，不過也因為這些物件對應的受眾、銀行借貸條件不同，自然會直接影響出租投報、增值性、管理方式、以及轉手性。
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台灣套房五大種類
1.一房一廳 轉手性佳
權狀坪數介於15~20坪，如果超過15坪，一般銀貸成數可達7成~8成，格局上確實會有及頂的隔間牆來分隔房間與客廳，生活作息上不怕被干擾，即便有訪客來也不尷尬，一般都有大樓物業管理，出租率都還不錯，另外，也因轉手性佳，市場供給量少，一般受眾為單身上班族、小家庭、情侶。
2.大獨立套 總價介於中間值
大獨立套房可以想像將一房一廳的隔間牆直接打掉，呈現一覽無遺的單一空間，權狀坪數介於15~20坪，如果低於15坪，必須特別挑銀行才有比較好的貸款條件，一般銀貸成數4成~5成，優點在於視覺享受、採光通風佳，總價相對一房一廳、小獨套來說，要高不高，要低不低的，轉手性偏差，一般受眾為單身上班族、小家庭、情侶、學生。
3.小獨立套 轉手性最差
基本上坪數落於8坪~15坪就會稱它是小獨立套房，最大受眾就是學生，再來是單身上班族，市場供給應不算多，但屬性來說會與透天、公寓隔套同質衝突，以租金投報來說很高，但轉手性以統計來說是最差的，通常說買套房會被套，就是說這一種。
4.公寓隔套 增值性佳
公寓隔套的投報率不輸小獨套，通常是一戶隔2間~4間，貸款條件相對佳，加上未來若想改回一般住宅格局，成本也較低，因此轉手性較大小獨套好，也有一些增值空間，一般受眾可混合學生+上班族。
5.透天隔套 租金投報高
坪數約4坪-8坪，是市場供給最多，給上乘包租公在玩的，基本上單戶隔套數越多，管理的成本就會越高，需達一定套數產生經濟規模來降低管理成本，最大受眾為學生，再來是上班族，以租金投報來說可算是最高，但因總價高且格局若想改回一般住宅也難，因此增值性與轉手性都是最低的。
他最後總結：
租金投報：公寓隔套>透天隔套>小獨套>大獨套>一房一廳
增值性：公寓隔套>小獨套>大獨套>一房一廳>透天隔套
轉手性：一房一廳>公寓隔套>大獨套>小獨套>透天隔套
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套房地點很重要 選錯會後悔
貼文下方也有不少專業網友補充分享，表示基本上套房坪數越小，地點就顯得很重要，否則轉手會很困難，以淡水為例子，鄉民提到淡大一直以來，都有不少新建案想搞學生套房，但淡大學生數衝不上來，且淡水的就業機會太少，加上淡水房價基數低，很多學生相對會選擇較大的兩房，因此套房的物件在淡水不見得會吃香，可能還會供過於求，所以重點還是在地段，地段對了搞錯都還有救，地段不對就等著崩潰。
進一步透過《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統來看近一年（2021/06/14 - 2022/06/13）「淡水套房」熱門關鍵字，其中「後悔」一詞就上榜，討論關於退休後是否要去淡水買套房養老，令眾人紛紛勸退。
分析說明
分析區間：本文分析時間範圍為2021年06月14日至2022年06月13日。
資料來源：
《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統擁有巨量資料，以人工智慧作語意分析之工具資料蒐集範圍：累積超過30億筆以上的網路數據庫，其內容涵蓋新聞媒體、社群平台、討論區、部落格、地圖評論等網站。
研究方法：
系統觀測上萬個網站頻道，包括各大新聞頻道、社群平台、討論區及部落格等，針對討論『淡水套房』相關文本進行分析，調查「熱門關鍵字」(註1)作為本分析依據。
*註1 熱門關鍵字：透過『KEYPO大數據關鍵引擎』輿情分析系統，萃取網路上的文章與主題共同出現的關鍵熱詞；次數越多，字詞越大；可用來釐清核心議題與重點人事物。
