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預售屋簽約注意事項!合約審閱10點教戰守則報你知

預售屋簽約注意事項!合約審閱10點教戰守則報你知

預售屋合約審核有哪些注意事項?合約有哪些陷阱要留意?身為消費者一定要問建商或代銷什麼問題?10個預售屋合約注意項請謹記。

image source:unsplash

文/陳盈蓉

預售屋是許多自備款較沒這麼充足的人會優先列入買房考量的物件,不過預售屋僅能從格局圖、樣品屋、廣告文宣來了解,實際上蓋好是否長得跟當初保證的一樣?這點一開始消費者無從得知,為了避免產生糾紛,預售屋合約非常重要,只不過合約要注意什麼?預售屋簽約有哪些重點是消費者要留意的?對此,在PTT home-sale版,就有剛買預售屋的網友,想請教審閱預售屋合約有哪些眉角要注意,吸引有經驗的網友分享專業建議。

審閱預售屋有什麼訣竅?

原PO提到他最近買了一間預售屋,是建商直銷非透過代銷販售,已向業務拿到合約,厚厚一大本,他與老婆兩人一起看了一整個晚上,甚至還拿螢光筆畫線,笑說跟15年前考大學一樣,看完覺得內容都四平八穩,沒什麼問題,但爬文又看到很多預售屋糾紛,很怕自己是外行人,漏看應該要注意的關鍵,所以來請教看看,審閱預售屋有什麼訣竅?魔鬼會藏在哪些細節裡?

大部分鄉民都表示:「跟定型化契約範本對一下吧,算是最低標準」、「只有買跟不買兩種選擇,你花時間看半天建商不賣你就好了」、「沒有細節唷,把這當作期貨,看你能不能承擔風險」、「你不管作了再多保險,建商不同意那就是沒用」、「主要就是跟範本比對,然後確認一下設備建材這些」、「買豪宅品牌,有信用且口碑服務超好」、「仔細看但書,通常是對建商有利」、「買預售屋就是賭而已,只能看品牌或者人品」、「看完頂多只能不買,完全無法改動內容」,認為預售屋合約注意再多都沒用,因為無法調整合約內容,只能選擇接受購買或者不買。

image source:PTT

預售屋10點合約注意事項

雖然該貼文留言的網友都說認真看合約沒用,但其實購買預售屋仍要做好功課,對此,就有網友特別回文給予5點專業建議,《房產溫度計》再額外加碼5點注意事項,民眾買房前可列入參考:

1.注意土地區分&車位資訊

購買的預售屋在法律上是作為什麼用途使用,民眾一定要注意,另外車位資訊也要留意有沒有詳細揭露,比如是法定停車位、自行增設停車位、獎勵停車位,還有車位實際大小(長寬高)都要看清楚。

2.管線費用誰負擔?

基本上管線費用(自來水、瓦斯管、電力管線等)都是建商負擔,但避免會有額外收費問題,民眾在合約上要注意這部分的費用是誰來付。

3.建材同級品要問清楚

該網友提到「部分」建商會把「自己根本不會提供的高級建材放在合約中」,然後用同級品條款貍貓換太子,所以建議同級品這塊過問一下,最保險還是用台製建材,比較不會有缺料,導致需要用同級品的問題。

4.後續修繕問題

裝潢過程萬一建材、設備壞了怎麼辦?合約應該載明建商的保固期限、範圍、年限,以及售後服務,網友表示就拿比較少人注意的磁磚來說,若是用東南亞磚,如果裂了要換,很有可能就是買一塊花色近的貼上去變成狗皮藥膏,但台製磁磚壞了基本上一定可以找到一樣的磁磚來換,因此比較保險又簡單的方法就是買台製建材。或者有些建商會在裝潢的時候留下備用更換的磁磚,但一定要記得先詢問有無此種應變方式,是否註明在合約上。

5.廣告內容納入合約

建商為了推銷預售屋,會運用許多華麗的圖片、文案來吸引消費者,為了避免建商廣告不實,建議民眾可以要求將廣告內容作為合約附件,這樣萬一發生交屋有落差的狀況,至少還有合約依據去爭。

預售屋10點合約注意事項

image source:unsplash

6.注意審閱期時間

根據消費者保護法的規定,銷售預售屋必須給消費者5天的契約審閱期,而且不用任何先決條件,消費者即可審閱,因此建商或代銷不能說必須付訂金才能看合約,或者說只給3天審閱期,且不能在契約內加入「已充分閱讀故放棄審閱期」,這樣都是違法的。

7.留意履約保證是哪種機制

建商在銷售預售屋時,根據相關法規,必須提供消費者履約保證機制,來保障消費者的權利,目前履約保證有5種機制分別是:「價金返還」、「價金信託」、「不動產開發信託」、「同業連帶擔保」、「公會辦理連帶保證協定」,每一種保障效力都不同,基本上合約寫哪一種就是哪一種,很難請建商改變,因此民眾在審閱合約時,請密切注意建商提供履約擔保的是哪種,若不是你想要的並與建商討論無果,建議別強買。

8.交屋保留款比例不能變更

交屋保留款是在保護消費者,如果在交屋時發現房子有瑕疵,可以透過保留款來要求建商限期內改善,目前內政部已經在定型化契約相關條例明確規定,交屋保留款為「總價的 5%」,建商不可以隨便亂改,否則就是違規。

9.開工/完工/交屋日期、客變項目次數要清楚

預售屋合約除必須詳細列出開工日期、完工時間、交屋日期外,能客變的項目、次數還有時間是怎麼規範?這些都要在合約裡寫得清清楚楚,才能保障消費者的權利。

10.注意違約條款

由於預售屋從開工到交屋至少要1年~3年的時間,如果建商不小心違約或消費者發現房子有瑕疵,這時候合約的違約條款就很重要,條款應該明確列清楚因違約條款而造成損失,消費者可以求償多少甚至解約。

預售屋10點合約注意事項

image source:unsplash

最後該網友也提到,預售屋合約若真要逐條細審,其實可以花錢找律師跟代書幫忙看,基本上合約就是防君子不防小人,抓穩大方向去注意,把重要的關鍵看清楚,就能把基本盤護住。

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