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文／陳盈蓉
預售屋是許多自備款較沒這麼充足的人會優先列入買房考量的物件，不過預售屋僅能從格局圖、樣品屋、廣告文宣來了解，實際上蓋好是否長得跟當初保證的一樣？這點一開始消費者無從得知，為了避免產生糾紛，預售屋合約非常重要，只不過合約要注意什麼？預售屋簽約有哪些重點是消費者要留意的？對此，在PTT home-sale版，就有剛買預售屋的網友，想請教審閱預售屋合約有哪些眉角要注意，吸引有經驗的網友分享專業建議。
審閱預售屋有什麼訣竅？
原PO提到他最近買了一間預售屋，是建商直銷非透過代銷販售，已向業務拿到合約，厚厚一大本，他與老婆兩人一起看了一整個晚上，甚至還拿螢光筆畫線，笑說跟15年前考大學一樣，看完覺得內容都四平八穩，沒什麼問題，但爬文又看到很多預售屋糾紛，很怕自己是外行人，漏看應該要注意的關鍵，所以來請教看看，審閱預售屋有什麼訣竅？魔鬼會藏在哪些細節裡？
大部分鄉民都表示：「跟定型化契約範本對一下吧，算是最低標準」、「只有買跟不買兩種選擇，你花時間看半天建商不賣你就好了」、「沒有細節唷，把這當作期貨，看你能不能承擔風險」、「你不管作了再多保險，建商不同意那就是沒用」、「主要就是跟範本比對，然後確認一下設備建材這些」、「買豪宅品牌，有信用且口碑服務超好」、「仔細看但書，通常是對建商有利」、「買預售屋就是賭而已，只能看品牌或者人品」、「看完頂多只能不買，完全無法改動內容」，認為預售屋合約注意再多都沒用，因為無法調整合約內容，只能選擇接受購買或者不買。
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預售屋10點合約注意事項
雖然該貼文留言的網友都說認真看合約沒用，但其實購買預售屋仍要做好功課，對此，就有網友特別回文給予5點專業建議，《房產溫度計》再額外加碼5點注意事項，民眾買房前可列入參考：
1.注意土地區分＆車位資訊
購買的預售屋在法律上是作為什麼用途使用，民眾一定要注意，另外車位資訊也要留意有沒有詳細揭露，比如是法定停車位、自行增設停車位、獎勵停車位，還有車位實際大小（長寬高）都要看清楚。
2.管線費用誰負擔？
基本上管線費用（自來水、瓦斯管、電力管線等）都是建商負擔，但避免會有額外收費問題，民眾在合約上要注意這部分的費用是誰來付。
3.建材同級品要問清楚
該網友提到「部分」建商會把「自己根本不會提供的高級建材放在合約中」，然後用同級品條款貍貓換太子，所以建議同級品這塊過問一下，最保險還是用台製建材，比較不會有缺料，導致需要用同級品的問題。
4.後續修繕問題
裝潢過程萬一建材、設備壞了怎麼辦？合約應該載明建商的保固期限、範圍、年限，以及售後服務，網友表示就拿比較少人注意的磁磚來說，若是用東南亞磚，如果裂了要換，很有可能就是買一塊花色近的貼上去變成狗皮藥膏，但台製磁磚壞了基本上一定可以找到一樣的磁磚來換，因此比較保險又簡單的方法就是買台製建材。或者有些建商會在裝潢的時候留下備用更換的磁磚，但一定要記得先詢問有無此種應變方式，是否註明在合約上。
5.廣告內容納入合約
建商為了推銷預售屋，會運用許多華麗的圖片、文案來吸引消費者，為了避免建商廣告不實，建議民眾可以要求將廣告內容作為合約附件，這樣萬一發生交屋有落差的狀況，至少還有合約依據去爭。
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6.注意審閱期時間
根據消費者保護法的規定，銷售預售屋必須給消費者5天的契約審閱期，而且不用任何先決條件，消費者即可審閱，因此建商或代銷不能說必須付訂金才能看合約，或者說只給3天審閱期，且不能在契約內加入「已充分閱讀故放棄審閱期」，這樣都是違法的。
7.留意履約保證是哪種機制
建商在銷售預售屋時，根據相關法規，必須提供消費者履約保證機制，來保障消費者的權利，目前履約保證有5種機制分別是：「價金返還」、「價金信託」、「不動產開發信託」、「同業連帶擔保」、「公會辦理連帶保證協定」，每一種保障效力都不同，基本上合約寫哪一種就是哪一種，很難請建商改變，因此民眾在審閱合約時，請密切注意建商提供履約擔保的是哪種，若不是你想要的並與建商討論無果，建議別強買。
8.交屋保留款比例不能變更
交屋保留款是在保護消費者，如果在交屋時發現房子有瑕疵，可以透過保留款來要求建商限期內改善，目前內政部已經在定型化契約相關條例明確規定，交屋保留款為「總價的 5%」，建商不可以隨便亂改，否則就是違規。
9.開工/完工/交屋日期、客變項目次數要清楚
預售屋合約除必須詳細列出開工日期、完工時間、交屋日期外，能客變的項目、次數還有時間是怎麼規範？這些都要在合約裡寫得清清楚楚，才能保障消費者的權利。
10.注意違約條款
由於預售屋從開工到交屋至少要1年~3年的時間，如果建商不小心違約或消費者發現房子有瑕疵，這時候合約的違約條款就很重要，條款應該明確列清楚因違約條款而造成損失，消費者可以求償多少甚至解約。
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最後該網友也提到，預售屋合約若真要逐條細審，其實可以花錢找律師跟代書幫忙看，基本上合約就是防君子不防小人，抓穩大方向去注意，把重要的關鍵看清楚，就能把基本盤護住。
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