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文／陳羿郿
看房時，總會聽到房仲鼓吹：「房市現在真的很熱，物件非常搶手！」叮嚀客人趕緊下斡旋。到底什麼是「斡旋金」？斡旋金、定金用途一樣嗎？準備買房前該準備多少斡旋金？買房小白趕緊跟著《網路溫度計》了解議價前談斡旋金該注意的事。
什麼是斡旋金？斡旋金的用途是什麼？
多數人買賣房屋普遍會透過仲介來進行議價，當你看上買一間房，想進一步和屋主談價格，這時，房仲就會要你「下斡旋」來表示進一步想和賣方談的誠意。
因為除非買賣雙方已經確定要簽買賣契約，否則在此之前不會讓買賣雙方碰面，因此斡旋金的用途就是「讓房仲代替買方和賣方協商價錢」，這也是為了避免買方亂出價、賣方反悔等狀況，導致房仲、買主、賣家白忙一場。要注意的是，法律上並沒有明確規定「斡旋金」制度，只是被房仲業普遍使用。
斡旋金多少合理？越高越好議價嗎？
多採支票或是現金支付，常見的價格約5到10萬元不等，或是總價的1~3%，最高建議不超過10萬，並簽署斡旋書。另外，斡旋金的是讓房仲代替買方向屋主協商價錢，屋主要不要賣房，還是看最終的出價結果，並不會因為斡旋金出得越高，就越有機會買到房子。
斡旋金可以退嗎？
有以下4種情形：
1、買賣雙方議價成功：斡旋金即可轉為「定金」，再另外簽正式的買賣契約。
2、買賣雙方議價失敗：斡旋金可全數退還。
3、賣方同意，買方反悔：斡旋金就當成違約金，由屋主沒收。
4、買方同意，賣方反悔：賣方得「加倍」退還斡旋金，也就是說，假如你已付了10萬斡旋金，但屋主反悔，就必須支付20萬給你。
不想付斡旋金還有其他方法嗎？什麼是「要約書」？
如果不想事先交付一筆斡旋金，但仍想委託仲介去向賣方議價時，還可以簽訂「要約書」。「要約書」是由內政部所制定，買方不用先支付斡旋金，而且於要約期間，賣方尚未同意出售前，買方是有權可撤回要約。不過只要有任一方違約，都可請求違約方支付成交價3%的違約金。
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要選「斡旋金」還是「要約書」？
「要約書」雖然不用先支付一筆款項，但若發生違約一事，就必須支付成交價3%的違約金，比如成交價1000萬，違約就要賠償30萬，非常有可能比斡旋金來得高。值得注意的是，無論是選擇斡旋或是要約，務必把握三天的「契約審閱期」，在簽約前詳讀合約內容，保障自己的購屋權益。
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