新手裝潢別害怕！專家拆解購屋後必經四大流程　看懂預算與糾紛

你是否擁有一個「買屋夢」，卻因為各種因素而遲遲沒有實踐？別擔心！這次，備受各界肯定的知名房產專家「徐佳馨」時隔多年推出最新力作《買房換屋不踩雷：房產甜心徐佳馨帶你解鎖購屋任務》，其中針對購屋任務步驟拆解、法規知識釐清、詐騙糾紛破解，都提出了精闢又到位的要點分享，除了最主要的購屋、換房、賣房大小事之外，本書內容亦提及許多人在意的「裝潢」階段：究竟裝潢的流程該怎麼走？如何妥善規畫預算？還有哪些應注意的事項與雷區？以下為新書精彩摘要：

買到一間房子之後，如果房子本身沒有裝潢，你一定會想好好認真的整理一下，今天就來為各位大概說明一下裝潢怎麼安排，還有你該知道的事。

◎屋況：若是預售屋，可提前請設計師與建商溝通進行「客變」，節省裝修預算。

如果是新成屋，因為屋況不錯，所以會有比較多裝潢施工的地方在看得到的所在。至於20年以上的老屋，會以拆除、水電、泥作與油漆等基礎工程、結構加強為重點，再進行設計裝潢。一般來說，如果你的前手屋主持有10多年以上都沒有換過管線，建議還是好好把這些基礎工程做好。

◎使用人數與生活習慣：若只有1人居住，房間就不用太多，也可讓公私領域界線稍微模糊。若是2人以上居住，依據居住者年齡層不同，設計上也會有所不同，因此應對設計師清楚說明居住者人數及年齡。

如果你喜歡找朋友來，可以讓客廳與餐廳空間更開闊；如果你在意影音，或許設置一個視聽室也是不錯的選擇。另外，房子如果打算要賣，建議2房以上會比較好轉手。

◎收納規畫：若你跟我一樣是喜歡買小東西的人，家中雜物非常多，最好能在裝修前就針對收納做完善的規畫，避免物品亂堆，家裡顯得凌亂。若坪數較大，可以設置獨立儲藏間或衣帽間；若坪數較小，可將收納隱藏於天花板、地板、樓梯、櫃子等等。不過也要注意，收納空間不用太多，有用最好。

◎清理難度：現代人生活忙碌，清潔打掃成了一門苦差事，雖然有人會固定找專業的清潔人員來打掃，可是房子如果維護容易，就可以很省心。例如配色上用即使有點髒也不會太明顯的深色，或是選防刮、抗汙的高硬度材質，像石材、玻璃、超耐磨地板。此外，有一些很難清理的設備，最好三思，例如水晶燈、百葉窗等等。

很多人會說，找工班或設計師的重點是看預算。答案是對也不對，關鍵其實是在於你會不會，或有沒有能力監工。一般找設計公司或工班的流程大概是以下7項：

◎初步溝通，了解房屋現況及業主需求，並解說設計作業流程。
◎丈量現場實際大小，丈量後進行現況放樣。
◎平面配置依需求訂定設計風格及初步平面規畫。
◎簽訂設計合約，建材及材質的討論與建議、設計細節討論。
◎簽訂工程合約，確認工程進度及施工期限。
◎依設計圖及工程進度進行工程施工。
◎完工、驗收與售後服務。

對很多第1次裝潢的消費者來說，最重要的是你在具體的需求之上，找出你想要的風格，例如鄉村風、工業風，可以從現在很多裝潢雜誌或網站中尋找靈感，和設計師或工班溝通也就會比較順利。

在費用上，簡單的計算方式可以參考以下幾點：

◎設計費：主要是以居住空間的「坪數」計價，會依照實際設計與施工的坪數來收費，而非權狀坪數。如果有不需要設計與施工的部分，其坪數就不列入設計費計算。

目前很多設計公司每坪會抓5,500元到1萬2,000元作為設計費用，有的甚至更高。當然，也會有些廠商不收，但這時就要特別留意有沒有加在其他費用上喔。

◎工程費：至於工程費用的計算，會根據每家公司的基礎、成本、人事費用，以及其他像是建材與施工項目的所有費用，會以實際選用的建材、數量及工法做報價。一般而言，設計公司會列出詳細估價單，消費者多比價，可有助於減少設計者與屋主之間的糾紛。

工程預算書裡會清楚列出工程項目、單位和數量。數量需寫清楚，減少一式列舉方法；而單價／數量也需做確認。合約書內的報價單必須清楚列明各種款項與細節，避免日後惡意追加款項的情形發生。另外，建材的品牌、品項、品名、來源等項目也都需要標示清楚。

◎監工費：若是委託設計師代為監工，就會有監工費的產生。而費用的收取，與設計費類似，目前市面上較常見的收費方式，依照設計公司不同，大約會以總工程款的5%∼10%計算。如果是設計合約與工程合約統一交由設計公司統包，監工費則多半會包含在工程費裡面。

總費用＝單坪設計費用×坪數＋單坪工程費用×坪數＋單坪監工費用×坪數＋丈量費用

另需注意，以上這些費用都可以與設計公司討論溝通。

裝潢做了很美，可是你一定也聽說過很多關於裝潢的糾紛，這時就可以善用國土署所公告的「建築物室內裝修——設計委託及工程承攬契約書範本」作為合約參考。以下我也簡單針對一些較常出現糾紛的項目做說明，例如：

◎追加預算的部分，此約有「書面同意」條款，所以只要你沒有書面簽字，對方硬做的都不算。

◎付款的部分，過去工程即使未驗收過，也要付錢，此約提供「驗收」完才付款的條款。

◎終止簽約的物件歸屬，此約採取可歸責方式。不能歸責給甲方的有：
1.已施作之工程經雙方驗收同意者，依估價單內項目及單價結算。
2.已預先訂購之成品與半成品、材料由乙方自理，甲方毋須支付費用。甲方若願收購，則由雙方協議價購。如果是可歸責於甲方之終止，應結算相關費用：已施作之工程經雙方驗收同意者，依估價單內項目及單價結算；已預先訂購之成品與半成品、材料，依估價單項目單價計算之，由甲方收購。

◎工程未完成物的歸屬，此合約以付清工程款與否為界線。
裝修材料未固定且工程款沒付清之前，其所有權歸乙方所有；但該材料甲方已付款者，不在此限。

◎此約保固期是從「驗收」完成後算起。
在簽約上要記得，跟設計公司簽約，合約上要蓋公司章與負責人章，匯款帳戶也必須是公司與負責人的帳戶，同時也要確認簽約人的姓名與身分證字號，避免被騙。

本文摘自《買房換屋不踩雷：房產甜心徐佳馨帶你解鎖購屋任務》第4章，本文獲「Smart自學網」授權轉載／臉書粉絲專頁請按此。