懶人包／建商交屋你驗了嗎？ 驗屋流程、費用、常見缺失一次看懂

2025年台灣房市將迎來史上最多的新建案交屋潮，然而自從疫情爆發後，全台建案大缺工，為了趕工、省成本等各種因素，連帶也影響著施工品質。內政部就統計，全台2024年第4季房地產消費糾紛總共高達563建，其中主要糾紛對象為建商及仲介，又以建商最多達六成，共355件，再仔細觀察發現，問題多集中在房屋漏水、施工瑕疵。

因此，購屋族越來越重視驗屋環節，就預售屋交屋來說，驗屋分成初驗與複驗兩個階段。

初驗》
當預售屋興建到近完工階段，申請到使用執照後，建商就會通知已購客就自宅初驗，這個環節相當重要，建議民眾驗屋時對房子進行全面檢查，從客變有沒有確實完成、水電、建材設備到天地壁等，再將發現的缺失詳列要求建商修繕，務必在初驗完，確認房子沒有重大無法修繕的項目後，再行對保。

複驗》
第二次驗屋，就是檢視建商有沒有將房子缺失修繕完成，確認無誤再將申辦的房貸金額撥款給建商，這邊要注意的是，若對修繕結果不滿意，建議立刻打給貸款銀行，要求暫停撥出保留款，以確保自身權益。

事實上，驗屋也是門學問，坊間就出現不少驗屋公司，樂居驗屋服務部業務經理楊振弘指出，就他的觀察，目前有約七、八成預售屋主會找驗屋公司服務，以室內20坪大小來說，驗屋行情落在一萬五千元上。一般來說，驗屋會分成以下三大項目。

1.合約圖面
請客戶攜帶購屋合約及客變圖，確認建商施工是否和圖面一致，譬如房間數、門開的位置等。

2.水電
楊振弘表示，水、電是驗屋相當重要環節，譬如窗戶會否漏水、冷氣排水順暢度、廁所及陽台是否會積水等。電部分則是檢測電線有無符合法規，以及電話、電視、網路等弱電是否通順，再到每個插座電壓及項目有沒有接到正確位置等。

3.建材設備
確認建商提供的建材可否使用，以及測試打開門窗時夠不夠通順，同時天地壁是否完善。

最後，楊振弘指出，一般檢測出缺失，會就合理性來評估是否要求建商修繕，譬如空心地磚，可能因時間、天氣溫差，甚或地震產生爆裂，有危險疑慮，但實務上，若空心地磚出現在廁所地板，會評估是否位於日常使用一定會踩踏到的區域，若是的話就一定要修繕，但若該地磚位於廁所角落，平常並不會踩踏到，考量到修繕可能破壞防水層，就會建議消費者不處理。

驗屋發生糾紛怎麼辦》

事前保障權益：建議在房子初驗完成後，再進行對保申請房貸，此外，也要交代銀行撥款前須經過屋主同意。此外，購買預售屋時，合約上會載明一筆總價5％的交屋保留款，此筆款項就是用來確保建商善盡修繕責任，若屋主對於複驗不滿意，可要求銀行保留交屋尾款，待滿意修繕成果後再行撥款。

事後爭取權益：薪傳不動產智庫執行長何世昌表示，若對複驗不滿意時，保留尾款的同時，也要發存證信函給建商，催告要求修繕，若建商仍不願修繕，就會進入打官司階段。但他也提醒，只要未繳尾款給建商，產權就不會過戶到自己名下，自然無法入住。

「坦白說，消費者在遇到驗屋糾紛時，是相當弱勢的，強烈建議不要跟建商撕破臉，務必坐下來好好談，否則進入司法程序雙方鬧僵，實務上就發生過，建商直接退錢將房子轉售給第三人，消費者要有完全佔不到便宜的心理準備。」