限貸令之亂/買房超怕房貸等太久交不了屋 律師:這樣做不怕違約賠錢

銀行限貸令滿天飛,也驚動總統賴清德出面,務求讓首購族及已經簽約的民眾都能順利撥款,不過民眾申辦房貸要像過往又快又便宜,恐怕相當困難。

by 陳之玥
限貸令之亂/買房超怕房貸等太久交不了屋 律師:這樣做不怕違約賠錢
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銀行限貸令滿天飛,也驚動總統賴清德出面,務求讓首購族及已經簽約的民眾都能順利撥款,不過實務上,在銀行法72-2條未修正的前提下,銀行對房地產融資不得超過本身資產的三成,縱使賴總統發話了,民眾申辦房貸要像過往又快又便宜恐怕相當困難。

其中,如同《房產溫度計》採訪的搶房貸苦主、房市專家顏博志所述,購買的預售屋九月要交屋,銀行卻說得等到明年才撥款,建商雖然口頭答應他盡力協助,不收取最高房屋總價15%違約金,卻不願意白紙黑字寫在契約上,讓他相當擔心因為房貸違約,不只拿不到房,甚至得賠上鉅額違約金的慘劇發生在自己身上。

大數據關鍵字:買方交屋怕限貸導致違約

根據《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統觀察近三個月(2024/6/7~2024/9/6)討論「交屋」,不少網友關注「限貸令、違約、成數、撥款、風險、自備款」等熱門關鍵字,網友表示「貸款不下來怎麼交屋?」「建商會幫你想辦法吧」、「有大量的話,一定鬧上新聞訴諸於輿論,施壓朝野。」

我們採訪到日恒國際法律事務所律師陳俊宏,由他提供預售屋交屋、中古屋買方不同的法律建議。

大數據關鍵字:買方交屋怕限貸導致違約
image source: 《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統

預售屋交屋》

陳俊宏指出,民眾購買預售屋,若像顏博志一樣遇到建商指定銀行房貸無法立即撥款,建商口頭表示不收取違約金時,最佳方式還是請建商加註在合約書內,或者是新增一份補充協議書。

但假設建商不願意時,他指出,消費者應主動寄存證信函給建商,內容可寫「建商指定銀行,無法如期辦理房貸,依照雙方約定不收取違約金」等內容,確認建商確保此事。

此外,他也表示,預售屋定型化契約第十八條,有關於貸款約定提及,當貸款金額少於預定貸款金額,不可歸責於雙方時,差額超過三成時,可解除契約,或可就此項條文爭取權益。

不管是解約不賠違約金,或想請建商配合銀行撥款時程交屋,若不幸得走上訴訟,「原則在訴訟上可以主張,因政策上銀行水位滿,屬於不可抗力的情勢變更,買方已盡力與各方嘗試過的原因來為自己爭取權益。」陳俊宏也提醒消費者,在這段期間,所有與建商、銀行的來往,除了訊息留存外,通話時也建議錄音保存為佳。

中古屋買賣》

民眾購買中古屋若遇到銀行延遲撥款,影響交屋日程,依照各家房仲不同,都會有金額不等的延遲交屋違約金,同時,中信房屋研展室副理莊思敏說,中古屋買賣單方面要解約,在斡旋階段會沒收斡旋金,簽署要約書則賠償房屋總價3%,若是已簽約則是沒收買方已付之價金、頭期款,且無金額上限。

因此,陳俊宏建議,非常時期,中古屋交易最好在簽約前就在合約上註記,若貸款貸不下來,買方保留解除契約權力,來不及加註的購屋族,只能拜託房仲盡量協助溝通,「若屋主出售意願大,買方也只是需要時間等房貸撥款,可約定在交屋前,由買方每月支付租金給屋主,降低屋主損失,爭取延後交屋空間。」

分析說明

分析區間:本文分析時間範圍為2024年06月07日至2024年09月06日。
資料來源:
《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統。
研究方法:
《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統擁有巨量資料,以人工智慧作語意分析之工具資料蒐集範圍:每月處理1500億以上中文資料的網路社群大數據資料庫,其內容涵蓋Facebook、YouTube、Threads、TikTok、Instagram、新聞媒體、討論區、部落格等網站,針對討論『交屋』相關文本進行分析,調查「熱門關鍵字」(註1)作為本分析依據。
*註1 熱門關鍵字:透過『KEYPO大數據關鍵引擎』輿情分析系統,萃取網路上的文章與主題共同出現的關鍵熱詞;次數越多,字詞越大;可用來釐清核心議題與重點人事物。

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