房市火熱換屋族超頭痛？ 資深代書傳授兩模式聰明換房又節稅

根據各縣市地政局統計，全台六都五月份買賣移轉棟數合計2.68萬棟，月增17％、年增26％，創下近十一年來同期新高。新青安貸款不只是推升首購族群購屋意願，連帶包含自住客也掀起一波換屋潮，不過央行自2020年至今，共推出五波信用管制措施，其中六都加新竹縣市第二戶房屋貸款限貸七成，且取消寬鬆期，意外卡到許多先買後賣的換屋族，引發民眾陳情。

後來央行提出配套方案，也就是民眾只要跟銀行簽署切結書，申辦第二戶房貸時，一年內出售舊屋，新房貸款成數就不受七成限制，若違反規定，銀行即收回貸款成數差額，並自撥款日起收取利息或轉貸等違約金。

不過，縱使如此，對許多民眾來說，先買後賣要同時背兩間房屋貸款，一來負擔重，二來縱使限貸有配套措施，也有可能因為收入不足無法貸足自己目標額度。

根據《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統觀察近一年（2023/6/9~2024/6/7）討論「換屋」，不少網友關注房地合一、房貸、負擔、租房、屋齡等熱門關鍵字，網友表示「可以租屋換房阿，誰說一定要用買的？」、「想聽大家分享換屋的過程！」、「薪資沒大幅上漲下，想換房真的好難操作。」。

究竟換屋族群在房市火熱的當下，該如何執行換房？由正業地政士聯合事務所所長鄭文在來解答。

延後交屋：

鄭文在指出，自己實務上碰到數起延後交屋的案件，也就是買方看到心儀的房屋後，和賣方商討先支付0.5或1成簽約金於履保帳戶，約定一年後再交屋，買方就趁著這段期間出售自己的舊房，約定交屋日到期時，將足額的購屋金存入履保帳戶，再開始進行過戶等流程。

他表示，因每個人認知不同，願意配合的賣方，有可能認為買方出的價格很不錯，或是認為房市已到高點等種種原因。加上，若透過房仲運用延後交屋模式換屋，極可能買賣都交由同位房仲，因此對方也會熱忱服務，協助溝通協調。且當下房市火熱，舊房出售也相對會較順利，不至於卡到時程，相對售後回租方式，換屋族也可省下一筆租金支出。

售後回租：

此外，售後回租也是另一種模式，也就是將自己的房子出售後，跟新買方洽談以一般租客的方式回租數月至一年不等時間，先完成買賣流程，再另行簽定租賃契約。

這對於賣方來說，房屋出售後可以免除兩次搬家的麻煩，趁著回租期間趕快買下一間房，而對於買方來說，若沒有急切入住需求，租金又滿意情況下，譬如高於寬限期房貸金額，也是一種常見的換屋模式。唯需要談定點交方式，即可避免糾紛。

而在稅賦上，換屋族必須支付房地合一稅、土地增值稅等支出，若是自住民眾，就可以善用重購退稅。

房地合一稅

國稅局指出，房地合一稅的重購退稅優惠，無論是先賣後買或是先買後賣，申請退稅有以下五大要件：

1.出售的舊房與重購新屋需在兩年內完成移轉登記。

2.個人或其配偶、未成年子女應在出售及重購的房屋辦理戶籍登記並居住。

3.出售及重購的房屋得是自住用，不能有出租、供營業或執行業務使用

4.新買的房屋在5年內不得出售移轉或改作其他用途，否則會被追繳退稅額。

5.退稅方式為房屋總價小換大，全額退稅；房屋總價大換小，按比例退稅。

土地增值稅

不論是先賣後買或是先買後賣，土地增值稅的重購退稅有以下五大要件：

1.出售的舊房與重購新屋需在兩年內完成移轉登記。

2.出售及重購土地符合自用住宅用地：土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且出售前1年或新購後無出租或供營業用的住宅用地。

3.土地所有權人必須是同一人，但建物所有權人可以是本人、配偶或直系親屬。

4.所買的土地現值必須高於所賣的土地現值。

5.先買後賣的換屋者，要出售的土地，於購買新土地時，必須已符合自用住宅使用。

分析說明

分析區間：本文分析時間範圍為2023年06月09日至2024年06月07日。
資料來源：
《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統。
研究方法：
《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統係擁有巨量資料，以人工智慧作為語意分析之工具，每月處理1000億以上中文資料的網路社群大數據資料庫，其內容涵蓋Facebook、YouTube、Instagram、Threads、TikTok、新聞媒體、討論區、部落格等網站，針對討論『換屋』相關文本進行分析，調查「熱門關鍵字」(註1)作為本分析依據。
*註1 熱門關鍵字：透過『KEYPO大數據關鍵引擎』輿情分析系統，萃取網路上的文章與主題共同出現的關鍵熱詞；次數越多，字詞越大；可用來釐清核心議題與重點人事物。