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文／陳之玥
桃園市自2014年升格直轄市後，由於建設持續到位，加計鄰近雙北卻相對親民的房價種種原因，吸引「脫北族」移居，令桃園市這幾年人口大爆發，突破230萬人大關，其中根據內政部戶政司資料顯示，桃園市2023年全年新增人口數達3萬人，是全台成長率第一名。而這些移入桃園市的人口中，不乏年輕小家庭，明星學區自然成為家長們爭相搶進的窄門。
我們就以升學階段相對重要的國中學區來說，根據桃園教育局統計，113學年就有八所國中採取總量管制，另有三所正申請總量管制中，包括桃園區慈文國中、建國國中、文昌國中；中壢區內壢國中、青埔國中、東興國中、中壢國中；八德區的大成國中、永豐高中國中部，以及龍潭區龍潭國中、觀音區觀音高中國中部。
上述這些學校，不乏是國中升高中會考，考上前三志願表現亮眼，抑或是具有數理、英文等資優班的學校。而如何成功進入明星學區，就和買房議題離不開關係。
根據《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統觀察近一年（2023/5/13~2024/5/11）討論「桃園學區宅」，不少網友關注學區宅、藝文特區、明星學區、購屋、國中、房市、單價等熱門關鍵字，網友表示「到底要提前幾年去設籍？」、「請問小五才到某某國中學區設籍來得及嗎？」、「想讀好學校，是不是也在考驗父母口袋夠不夠深阿？」。
image source：《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統
實價登錄全揭露 一次掌握滿額學校周邊房價
樂居網的實價登錄資訊顯示，區內擁有三所滿額國中的桃園區，近一年房屋均價為每坪36.75萬元，近一年房價漲幅達11.80％、成交5347戶，近五年漲幅則達62.24％；擁有四所滿額國中的中壢區，近一年房屋平均單價為36.19萬元，漲幅達5.39％、成交6213戶，近五年房價漲幅高達69.59％。
而擁有兩所滿額國中的八德區近一年房價達每坪32.36萬元、成交2434戶，近五年房價漲幅達69.16％；另各擁有一所滿額國中的龍潭區及觀音區，前者近一年房屋平均單價24.33萬元、成交戶數786戶，近五年房價漲幅60.91％；後者近一年平均房價每坪23.65萬元、成交1241戶，近五年房價漲幅46.99％。
《房產溫度計》整理出桃園市11所滿額國中周邊房價，供大家參考：
桃園區
慈文國中：33.7萬元
文昌國中：31.7萬元
建國國中：23萬元
中壢區
內壢國中：26.1萬元
青埔國中：40萬元
東興國中：27.4萬元
中壢國中：24.2萬元
八德區
大成國中：26.2萬元
永豐高中國中部：25.2萬元
龍潭區
龍潭國中：25.1萬元
觀音區
觀音高中國中部：19.1萬元
資料來源：僑馥建經實價數據
註：實際學區以各校公告為準、本次查詢範圍為近一年滿額國中500公尺半徑內平均房屋單價。
藝文特區網羅兩大明星國中 青埔具發展潛力
從關鍵字來說，藝文特區討論度相對高，原因在於位於桃園區的藝文特區不只是桃園房市重心，建設話題包括億級豪宅林立、甫落成的全台最美圖書館、捷運綠線重要幹道，以及未來要進駐的京站百貨、威秀影城等，而連結中正路生活圈的泛藝文特區內一口氣擁有雙語文昌國中、會考升學率數一數二的慈文國中，自然成為討論熱點。
雖然學區劃分須依各校規範為準，但我們從大範圍區域觀察，泛藝文特區生活圈因屬於成熟商圈，區內中古屋齡多數落在十多年至二十多年間，近期不乏有3字頭甚至4字頭水準。區域內除了想要替小孩設籍的父母，也有購屋族視為長期投資選項之一。
至於周邊房價唯一站上4字頭的青埔國中，則是因其位於青埔特區內，除了有捷運、高鐵、航空城等交通建設，包含OUTLET、電影院等商業設施，最新的兒童美術館也位於青埔。且該區有一特色是多屬於屋齡不高的新古屋，抑或是正在銷售當中的預售屋、新成屋，又有不少全國性建商插旗推案，房價自然相對亮眼。
口袋深不一定讀得到 明星學校設籍要趁早
元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴就說，明星學區的學區宅搶手度高，房價往往因此高人一等，以北市來說，明星學區的套房，即便屋齡很大，總價破千萬、單價破百萬的比比皆是，「想讓小孩有好學校讀的家長真的很辛苦，如果口袋沒有一定深度，恐怕只能望屋興嘆。」
他也提醒，若想進明星國小、國中，需從國小就開始規劃，並非有錢就能立刻辦到，不僅需設籍，是否有買房也很重要，包含設籍時間先後、是否實際居住在學區內，譬如需非寄居、取得房屋所有權時間點，以及是否持有連續居住3年以上經公證的租賃契約證明等，都是小孩是否能進入明星學校就讀的關鍵。
部分國小、國中的學區範圍也並不完全相同，家長須特別留意。購屋前應先到各縣市教育局網站確認學區範圍，避免買到不符合需求的學區宅。另外，每間學校的入學條件也有不同，部分熱門學校對設籍時間也有規定，家長一定要提前做好功課。
陳傑鳴表示，雖然目前大環境受到少子化的影響，很多學校面臨退場或減班的命運，不過，目前看起來對於國中、國小的明星學校影響還不大，明星學區宅仍有相當的保值性。不過，提醒購屋者，未來少子化對於房市的負面衝擊勢必會逐步顯見，明星學區對房市的光環也不會永遠不變，一旦未來光環消失，保值效果就會大打折扣，購屋者還是要多留意。
分析說明
分析區間：本文分析時間範圍為2023年05月13日至2024年05月11日。
資料來源：
《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統擁有巨量資料，以人工智慧作語意分析之工具資料蒐集範圍：每月處理1000億以上中文資料的網路社群大數據資料庫，其內容涵蓋Facebook、YouTube、新聞媒體、討論區、部落格等網站。
研究方法：
《KEYPO大數據關鍵引擎》輿情分析系統擁有巨量資料，以人工智慧作語意分析之工具資料蒐集範圍：每月處理1000億以上中文資料的網路社群大數據資料庫，其內容涵蓋Facebook、YouTube、新聞媒體、討論區、部落格等網站，針對討論『桃園學區宅』相關文本進行分析，調查「熱門關鍵字」(註1)作為本分析依據。
*註1 熱門關鍵字：透過『KEYPO大數據關鍵引擎』輿情分析系統，萃取網路上的文章與主題共同出現的關鍵熱詞；次數越多，字詞越大；可用來釐清核心議題與重點人事物。
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