買賣房地產必知!銷售房地產有分階段?房產各階段銷售名詞總整理

買賣房地產必知!銷售房地產有分階段?房產各階段銷售名詞總整理

文/房感HouseFeel

你是否曾經在看到房地產廣告時,對於充滿專業術語的文字敘述感到困惑?你是否曾經在考慮購買房子時,找不到最佳下手時機?其實只要依照潛銷期、公開期、強銷期、完銷期四個階段分析「 房地產銷售 」的流程,就能輕鬆掌握房地產銷售程序!不論你是一位有經驗的投資者,還是一位剛踏入房地產市場的新手小白,一起進來一探究竟吧!

房地產銷售階段是什麼?

建商在推出房地產銷售案時,為了充分掌握市場資訊,以了解消費者的需求,建商會為建案設計出最適合的銷售方案,並會將房地產銷售期間分為四個階段:潛銷期、公開期、強銷期、完銷期。筆者認為,這樣的區分方式可以達到以下三種目的:

  1. 風險管理:
    房地產開發是一個長期且複雜的過程,涉及到大量的資金投入和風險。分階段銷售可以讓建商在不同階段評估市場反應,並根據市場變化調整銷售策略,從而降低風險。

  2. 資金調度:
    在房地產開發過程中,建商需要大量的資金來支付土地成本、建設成本和銷售成本。分階段銷售能夠協助建商在不同階段獲取資金回流,有效改善現金流狀況,進而確保項目順利進行。

  3. 市場策略:
    建商透過與潛在買家的接觸,進而了解市場需求,並根據這些需求調整產品設計和定價策略。透過這種市場導向的方式,確保能夠有效地吸引買家,以提高產品的知名度並增加銷售量。

房地產銷售(一):潛銷期

根據「 公寓大廈管理條例第58條 」規定,建商在規劃新建案時,如果沒有取得建造執照,就不能辦理銷售。因此,「 潛銷期 」指的就是從建商開始規劃新建案,到申請、取得建造執照之間的這段時間。

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由於潛銷期還不能合法公開銷售,通常建商、地主或其他相關人士,會優先挑選想要的樓層或屋型。潛銷期的房價通常相對較低,但因為無法參觀實體屋況等因素,導致潛銷期購屋風險較高。因此,建商會利用潛銷期觀察市場行情,了解消費者需求,並策劃未來銷售時採用的廣告方式。

雖然在潛銷期不能銷售房屋,但有些建商會銷售「未來房屋的購買權」,也就是將購屋預約單賣給消費者,在市場上俗稱「紅單」。不過要注意的是,紅單的讓與、轉售都有嚴格的限制,如果違反規定的話,可能會面臨高額罰鍰!

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房地產銷售(二):公開期

在取得建造執照後,建商就可以合法興建房屋,可能也已經蓋好接待中心,準備開始銷售預售屋了!因此,「公開期」指的就是建案取得建造執照之後的這段期間,在此階段,銷售團隊會開始公開展示產品,並接受客戶的預約看房。

相較於潛銷期的高風險,此時建案的格局圖、平面圖、建材用料等資訊都已經確定,購屋風險較低。在公開期,建商也可以同步觀察消費者對新建案的接受度,同時調整銷售策略,找到最符合市場需求的推廣模式。

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房地產銷售(三):強銷期

在「 強銷期 」時,建商的銷售策略已經大致底定,這是銷售過程中最關鍵的階段,銷售團隊會積極推廣產品,並開始加強廣告力度,嘗試將潛在客戶轉化為實際買家,以求盡快將商品配對到適合的消費者。

房地產銷售(四):完銷期

建商在興建房屋時,會將一定比例的成本,以貸款的方式支付。等房屋銷售的利潤達到一定額度,並足以支付貸款後,就開始進入「 完銷期 」。這段期間由於時間壓力較小,建商也會觀察總體市場情況,決定要積極銷售房屋,還是將剩餘房屋留到未來市場高峰時,再拿出來銷售。

通常在此階段,大部分的房屋已經銷售出去,開始有住戶入住,銷售團隊會專注於銷售剩餘房屋,並完成後續的售後服務。消費者在購屋時,也能實際參觀想要的房型。

房地產銷售重要名詞統整!

經過前面詳細的解說,相信你對於房地產銷售的流程與架構,應該有了更深入的理解!筆者也在這裡幫大家整理許多房地產銷售常見的名詞。比如成屋、預售屋要怎麼區分?主建物、附屬建物、公設比又是什麼?如果你也曾經對房地產銷售廣告上的專有名詞感到困惑,一定要接著看下去!

成屋:建造完成,已領取使用執照的房屋。
預售屋:還沒建造完成,但已領取建造執照的房屋。
紅單:以「購屋預約單」將未來購買預售屋的權利賣給消費者。
推案量(推案):建商推出的新房屋總量,包含成屋、預售屋。
主建物:客廳、餐廳、臥室等,就是房屋的室內面積。
附屬建物:陽台、露台、雨遮等,連接主建物的部分。
專有部分:包含主建物和附屬建物,住戶獨立使用的空間。
共有部分:樓梯間、大廳等,住戶可以共同使用的空間。
總銷售面積(總銷):包含專有部分和共有部分,登記在「建物謄本」上的面積。
公設比:共有部分面積佔總銷售面積的比例。

房地產銷售要注意這些事!

以上詞彙在房地產銷售廣告、文宣,甚至房地產銷售契約中都很常見,我們只要將這些概念,與前面介紹的房地產銷售四階段結合,就能發現建商在潛銷期銷售的是「紅單」,公開期、強銷期建商銷售的多為「預售屋」,至於完銷期則是以「成屋」為主。由於潛銷期房屋的「主建物」、「附屬建物」面積,甚至「公設比」都還沒確定,所以在潛銷期購屋時,一定要記下建商說明的各項資訊,才能充分保障自己的權益!由此可知,理解並掌握這些房地產銷售名詞真的很重要,希望這些知識能夠幫助讀者們在房地產市場中做出明智的決策!

本文授權轉載自「房感HouseFeel
房地產銷售有分階段?完銷不等於賣完了?房地產銷售名詞介紹!

【參考資料】全國法規資料庫

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