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文／股感知識庫StockFeel 授權
常常看到有以捷運宅 （捷運共構宅、捷運分構宅 ）或以酒店式服務 、 銀髮長照服務為訴求的住宅類型雖然這些住宅優勢、特色明確，但每種議題訴求的背後，必定衍生出不同的設備需求及相關維運成本費用。在購買這些類型的住宅時，需要特別注意什麼呢？相關商業的遷入，對於住宅大樓的管理又會產生什麼影響？以下讓筆者簡單整理！
捷運共構宅是什麼？
捷運共構宅與捷運站建築結構相連。雖然可以享受到站即上樓到家的便利，但因本身結構相連，連帶影響住宅社區公設規劃，除車位數規劃受限，且公共設施比例會較高外，居住上更有噪音震動造成的不適，購屋者不可不慎！
捷運分構宅是什麼？
捷運分構宅與捷運站建築結構並不相連，再白話一點就是指「位在捷運站出口正旁邊的住宅」，該部分與一般住宅社區並無相異。
分構宅 VS 共構宅
「到站即到家」的捷運宅，在現今捷運通勤當道之下，不論是自住或是出租，其通勤便利的優勢，使其在 租售市場的詢問熱度及價格表現歷久不衰，連帶影響多數金融機構對於捷運宅的正向看法，看似完美無缺的捷運宅，到底會有什麼劣勢呢？以下整理兩者相關的特性及劣勢：
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捷運宅房價
不論是捷運共構宅或捷運分構宅，能夠住的離捷運站近對於通勤族來說就是利大於弊的一件事。根據實證結果證實，其實
1、距離捷運站每增加 100 公尺，單價將下降 1,400元/坪
2、距離捷運車站周圍 500 公尺內的房屋單價 VS 範圍外的房屋，貴約 4,300元/坪
酒店式公寓包含哪些服務？
酒店式公寓簡而言之，即是備有類似酒店客房服務、室內設備精緻的出租套房。就臺灣市場的酒店式公寓來說，多以單一業主持有，提供企業與個人長租、短租的服務，租金視其坐落位置、空間大小、室內軟硬體裝置完善、服務及設備項目及精緻度而異。
酒店式公寓租金水準？
酒店式公寓一般必提供客製化的管家服務，從餐飲代訂、接送／休閒服務安排，到物品代購代送，營造客人像在家裡舒適的感覺，於是乎，酒店式公寓租金可以為一般出租套房租金的2～5倍不等。
哪些物業有提供酒店式服務？
一般社區有沒有辦法做到酒店式管理呢？答案是可以的。前提是，社區住戶必須要付出近乎一倍的管理費，來獲得相對的優良服務，住戶可以透過住戶大會決議，針對物管業者提出的服務項目及費用進行討論。常見有提供酒店式管理服務的物管業者有：安杰國際物業管理、東京都物業管理、台灣國際物業等。
銀髮住宅趨勢
依國發會統計並預測，台灣將於2025年進入超高齡社會（ 65 歲人口占比超過 20% ），其實大家對於高齡化的訊息並不陌生，許多養生長照行業亦因應而生，此風氣亦吹到房地產業，從早年的「 退休宅 」、近年的「 養生宅 」，到近期的「 全齡宅 」，這些產品算涵蓋的特性及相關服務皆是相同的嗎？還是只是建商的話術呢？
退休宅是什麼？
早年的退休宅著重於遠離塵囂的休閒機能，但往往其個案的位置都過於偏僻，距離生活及醫療機能過遠，不僅自住生活上有眾多的不便，在往後轉手面臨的挑戰更大。近年的養生宅打著結合休閒及醫療的機能，看似可以解決前者退休宅居民就醫的不便，但居住養生宅所要另外支付的服務費高昂，已讓眾多長者卻步，加上傳統「在家終老」的觀念根深蒂固，以致在開發、經營上都面臨成本回收的困境。
全齡宅是什麼？
近期的全齡宅 ，則訴求三代居住於社區的模式，配合智慧科技對於長者健康安全的輔助及監控，讓長者在不離開既有生活圈太遠下，同時滿足其身心靈的照護，而下一代亦能就近照護，避免舟車勞頓。惟目前台灣的全齡宅多對於硬體上進行討論，軟體部分則透過政府及民間單位推動，少有單一業主進行軟硬體整合執行的案例，加上全齡宅多數位於城市內， 房價 亦可能是一大負擔，全齡宅發展是否順利，端看未來市場考驗。
住家樓下是商業使用，有什麼影響？
因應都市計畫法規要求及部分地區的使用特性，常有住宅及辦公室混合使用的規劃情形，大樓多數位在交通便利的地方，商業機能充足，住戶下樓即可滿足生活所需，便利性不在話下。但是，相較於純住宅大樓，如樓上層住宅與辦公共用梯間，並無對於動線進行劃分，住商混合大樓有出入人口複雜的疑慮。
另外，如樓下作為店面使用，則需留意進駐店面的類型，是否對於樓上住宅造成安全上的影響。部分居民認為透過管委會規範，可以有效排除有安全疑慮的業種進駐，但實際上，如其店面直接臨街，顧客並不會經過住戶公設的情形下，基本上管委會的約束力是不大的，居民僅能透過了解基地坐落的土地使用分區允許使用項目進行業種檢核，或是依據消防法、空氣汙染防制法及噪音管制法，針對其消防設備安全、油煙及噪音的影響進行約束。
捷運宅、酒店式公寓值得買嗎？
特殊類型的房屋針對於不同議題，滿足特定消費者的需求，可謂消費服務精緻及分眾化的結果，在議題效益加值下，其售價或後續負擔必定會較一般住宅來的高，正負面影響兼具。消費者在看屋或做成買房決定前，不妨再三檢視該訴求是否能真正滿足自身對於居住的需求及想像，以免多花錢買到不適合自己的房屋喔！
本文授權轉載自「股感知識庫」
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