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小孩子漸漸長大，替老大準備了單人房，過幾年老二也吵著要自己的房間，家裡就這麼大，總不能犧牲飯廳或衛浴吧？當人生開始進入孩子長大、房間不夠用的這個時期，不少人會開始思考「換屋」的可能，而換屋對傳統的台灣人來說，通常也象徵著人生另一個圓滿的開始。換屋有學問，讓我們一看看如何換好屋。
準備換大一點房子的滿巢族
根據家庭生命週期定義─「滿巢族」指的是－最小的子女出生後到離家讀書前的這段時間，需扶老攜幼且有學區考量，夫妻年齡層約在35歲至55歲，居住成員多已固定，可能包含三代同堂或是小家庭組合。
一般而言滿巢族家庭的收入多為雙薪，但也有為了養育子女，而成為單薪家庭的情形；支出隨著家庭成員數固定而趨於穩定，儲蓄能力隨著收入增加而逐漸增加。一般在這年齡層的滿巢族，其事業也多半具有一定的基礎，如升職成主管或當了小老闆，因此在換屋的選擇上會以住宅品質、增加社會地位或鄰近明星學區為首要考量。
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滿巢族可以有哪一些選擇
從首購族為何晉升到換屋族，主要考慮因素多來自生活、家庭未來發展，需要較大空間的房子，且工作多年家庭所得提升，在財務上較過去寬裕，有能力選擇居住環境較佳的住宅產品，因此都市區大坪數中古屋、都市周邊高級華廈、郊區別墅多為其考量首選，其購屋多以「小換大、舊換新」的方式進行。
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值得需要注意的是，雖然資產逐年增加，薪水袋越來越厚，但正好也是人生開銷最大時期，需格外注意投資風險，避免資金流動性風險，為了維持生活品質，應注意房貸比例與生活支出比例的調和。至於換屋買賣時，則要考慮時間與價差的間隙，以免造成資金缺口，例如舊屋賣掉之後，資金是否足以支付新屋的支出等。
滿巢族換屋，先買還是先賣呢？
換屋族有別於首購族，首購族以滿足居住需求為最大核心目標，滿巢族做出換屋決策時多以提高生活品質為出發，那屋子應該「先賣後買」，還是「先買後賣」呢？讓我們一起釐清兩個換屋決策背後的選擇邏輯為何？我們一起分別從資金、時機、產品來了解。
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1.先賣後買
先賣後買的換屋決策適合手上資金較為不足的換屋者，出售原有舊屋後將取得一筆資金，對於之後購屋彈性較大，有較多資金可以選擇與自己期待值接近的產品。再者，若目前房價水平在相對高點，也建議可以先行處分，讓資金落袋為安；若持有相對偏遠、轉手難的產品，也建議考慮先行處分，避免新舊兩屋貸款的雙重壓力。
但先賣後買有幾個注意事項，包括在兩段購屋期間產生的空窗期，可能延伸相關居住問題及額外租房、搬家成本需待克服，面對上述問題你可以透過協商策略與買賣雙方溝通，可以詢問你的舊屋買方是否可延後交屋或採售後租回等方式，對於新屋賣方你可以詢問是否可借屋裝修， 上述方式分享給大家， 但是實際操作上還需要大家清楚擬定雙方合約，以保障自己的權益。
2.先買後賣
先買後賣的換屋決策則適合手上現金充裕的換屋者， 除了可以無縫接軌的完成換屋、搬家流程，若目前房價水平處在相對低點時，換屋者不急著售屋可以將居家環境進行美化，待市場回穩後再行出售，可以產生資產升值效益。
此外，若物件位於精華地段你也可以選擇採用此決策，精華地段物件詢問度及脫手機率較高，較無轉手問題，而在持有期間也可將原先舊屋出租，收取租金收入補貼房貸支出。若採用此方案，你需要進一步釐清貸款方案，是否有「第二戶貸款成數降低、寬限期審閱趨嚴」等問題，避免自己陷入財務危機。
房地合一，對滿巢族換屋有影響嗎？
為了解決房地交易的成本過低的問題，2015 年政府推出了「 房地合一 」新制，沸沸揚揚的 房地合一稅 新制下，對換屋族有影響嗎？依據新制，民眾交易自住房地，自己或配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住該屋連續滿 6 年時，稅基又低於新台幣 400 萬元，是可免繳房地合一稅。但若再次購買後五年內，改做其他用途或再進行移轉，會追繳扣抵或退稅的金額。
值得注意的是，房地合一上路前你是否為了節稅，而倉促制定購屋計畫呢？在當市場處於多頭時，持有房屋產品在「未來可增可期」且「可省稅」的前提下，購屋決策是值得肯定的；然而面對市場處於下修波段，若誤判資產增值的可能性，資產將可能成為負資產，但是我們若以自住為主投資為輔，持有抗跌的好產品大可不用擔心，我們將可靜待下一次景氣擴張期，帶動資產價值回穩。
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結論
換屋族本身有一定的經濟實力，加上過去的購屋經驗，使得他們對於自己的負擔能力了然於心，對自己理想中的房屋也有了清楚藍圖。買屋、換屋皆學問，在擬定購屋決策的同時，多設想幾個假設情境與列出可能會遇到的問題，與家人、房仲、理財顧問等相關專家多方討論，在釐清貸款相關方案的同時，也要同步檢視自身負擔能力，避免超額消費陷入財務危機。
本文授權轉載自「股感知識庫」
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