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文／陳羿郿
許多人買房時不免擔心買到凶宅、輻射屋、震前屋等；或是住宅鄰近基地台、垃圾場，引發後續的問題。要如何更快速且清楚知道該物件的狀況？「不動產說明書」就相當重要，甚至也可說是買家的「護身符」。
一、什麼是不動產說明書？
就像買電器會附說明書，顯示規格、使用方式、注意事項，在「不動產說明書」裡，會完整記載房屋的產權資訊、周遭環境、使用狀況及其他相關事項。
通常是由仲介進行資訊蒐集後製作成一份報告文件，提供給買方；或是由賣方親自填寫提供，買家、賣家及仲介三方也透過這份文件，了解在交易中的權利、義務，若簽約後有填寫不實的情形，也能依「不動產說明書」追究民事、刑事責任。
二、不動產說明書：應記載事項&不得記載事項
根據不動產經紀業管理條例第四章第二十四條，「不動產說明書」被視為租賃或買賣契約書的一部分。而不動產說明書最重要的就是「記載」與「不得記載」事項，但由於內容相當繁瑣，又分作土地、成屋、預售屋，一定要仔細閱讀並詳細了解，以下提供重點方向：
（一）應記載事項
土地座落、基地面積、權利範圍。
權利種類：所有權、他項權利。
所有權人及其住址。
現況是否有依慣例使用。
有無出租或占用情形。
土地使用管制內容：土地使用分區。
土地權利登記狀態：有無他項權利之設定情形、或是限制登記情形。
重要交易條件：交易種類、交易價金、付款方式、應納稅額、規費項目及負擔方式。
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另外，在其他重要事項上，也要註明周邊環境（包括：公（私）有市場、超級市場、學校、警察局（分駐所、派出所）、垃圾場（掩埋場、焚化場）、顯見之私人墳墓、加（氣）油站、瓦斯行（場）、葬儀社等）、是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形、有無依法設置的行動電話基地台設施等，由此點判斷該房屋是否曾為凶宅、輻射屋。
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（二）不得記載事項
不得記載本說明書內容僅供參考。
不得記載繳回不動產說明書。
不得使用實際所有權面積以外之「受益面積」、「銷售面積」、「使用面積」等類似名詞。
預售屋出售標的，不得記載未經依法領有建造執照之夾層設計或夾層空間面積。
不得記載以不動產委託銷售標的現況說明書、不動產委託承購標的現況說明書、要約書標的現況說明書或建物現況確認書，替代不動產說明書之內容。
不得記載房價有上漲空間或預測房價上漲之情形。
三、不動產說明書要收好！
不動產說明書不僅對買方消費者有所保障，根據信義房屋對賣方客戶所做的問卷調查也顯示，有高達8成的賣方認為信義房屋產權調查完整，是對售屋流程極有幫助的優勢。
對此，信義房屋鑑價部也分析，屋主最怕房屋交易過程中發生糾紛，透過事前完整的產權調查、銷售過程中專業房仲業務人員向買方清楚說明屋況等資訊，對屋主也達到更好的避險功能，應是不動產說明書制度也獲得屋主高度信賴的主要原因。
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