image source：flickr 曾 成訓
你知道 內科、竹科 其實是不同性質的產業園區嗎？ 科學園區、科技園區、產專區差在哪？為什麼有人說只要跟著產業買房準沒錯呢？在種種不同的產業園區買房，有什麼該注意的地方或小撇步嗎？今天筆者就要與大家解惑以上的疑問，帶大家認識台灣北、中、南最夯的產業園區，以及這些園區的房市概況，一起跟著工程師來買房！
編按：國科會在 9/28 宣布，三大科學園區今年上半年營業額首度站上 2,490 億元，較去年同期成長近2成，預估 2022 營業額會超越去年突破 4 兆元，再創新高。除此之外，科學園區總貿易額及就業人數也突破成長，共同創下歷史新三高！究竟科學園區是什麼？為什麼 房價 一直不斷上漲呢？快點到內文一起來了解！
產業園區是什麼？
「產業園區」一詞聽起來相當攏統，只要有產業聚在一起就能形成產業園區了嗎？筆者在這裡提供廣義與狹義的定義，釐清這個容易被誤會的名詞。
廣義的產業園區
比較接近我們一般統稱產業園區的定義，是「為了促進某產業的發展而特別劃定或民間投資形成的區域」。比如說內湖科技園區、南港軟體園區，都是產業園區的一種。
狹義的產業園區
相對狹義的產業園區，則是「經濟部依照產創條例設置的園區或促進產業升級的工業區」。比如說「新北產業園區」就是經濟部為了促進「五股工業區」升級而創辦的產業園區；除此之外，位於台南的「沙侖產業園區」也是因產創條例而誕生的產業園區。
產業專用區是什麼？
跟產業園區名字相像的「產業專用區」又是什麼呢？「產業專用區」其實是根據「都市計畫法」，將土地劃定一個地方來發展特定用途或產業。舉例來說，北投士林科技園區（北士科）就有「科技產業專用區」，主要是發展數位醫療、資通訊產業；此外，台北南港區因應東區門戶計畫，為了刺激 都市更新 ，也鼓勵民眾將申請都更，將工業區變更為「產業生活特定專用區」（簡稱產專區）。
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科學園區是什麼？
根據「科學園區設置管理條例」， 為了引進高科技人才、創新研發，而請行政院設立的園區。 如新竹科學園區（簡稱竹科）、南部科學園區（簡稱 南科 ），橋頭科學園區（簡稱 橋科 ）都是我們常聽到的科學園區，也是吸引國內外科技大廠進駐的熱門園區。
科技園區是什麼？
性質與科學園區相似，通常是民間企業主動投入，政府配合而形成的產業發展區。或是由「加工出口區管理處」推動產業發展與轉型所規劃的區域。如內湖科技園區就是遠雄最早出資建造的；華亞科技園區則是台塑（子公司南亞塑膠）申請開發的；頂埔科技園區原本是「高科技業與生物科技業專用區」後來由鴻海、正崴共同開發的科技園區。而北投士林科技園區（北士科）則是加工出口處促進產業創新，發展生醫及高科技產業所設立的。
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為什麼要跟著產業買房？
了解完產業園區的種類後，為什麼大家總會說要跟著產業買房呢？為什麼只要提到房市的區域分析，就一定會提到區域的建設、產業、廠商進駐呢？原因在於，一個大街廓的重劃、開發，在發展初期都是沒有太多機能的，這時候能吸引人流進駐的兩大主因就是：
1.產業發展
2.重大建設
產業的發展就象徵有廠商會進來、有就業人口會移入，進一步會有更多生活機能的提升，如果有重大建設（高鐵、捷運等）還可以加速人流、金流的湧進，進一步吸引更多人來這裡買房，再漸漸提升房價。因此，跟著產業買房的內涵其實就是人流與金流，當這些條件都到位以後，房市自然就會扶搖直上。
對自住客來說，有了產業與人口相當於帶動當地的生活機能；對於投資客而言，則會帶動房價上升或出租市場的興盛。所以跟著產業買房的口號其實是有跡可循的！接著我們就一同來看看，台灣北中南各大科學園區的房市表現吧！
2022 內科房價
內湖科技園區產業以科技業、製造業居多，是臺北市產值最高的科技園區，年產值達 4 兆元。園區以北有位於機能成熟、靠山面湖的內湖舊市區；園區以南則為充滿美式重劃氛圍的四期、五期重劃區。內科可以說是台北市科技新貴居住首選之一，居住內湖科學園區周邊的人，除了上班族以外，也有不少喜好自然風光的退休族群。不過內科周邊交通時常塞車、捷運不便，算是區域不足之處。
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2022 竹科房價
竹科與其他科學園區的不同之處，在於其區位緊鄰理工實力頂尖的清大、交大，從而創造出源源不絕的高科技人才。以台積電為首，帶領半導體與相關產業成為世界頂尖的研發重鎮，又有「台灣矽谷」之稱。就房價而言，竹科東北側的純住宅區是工程師們偏好的居住地，因此也成為新竹的房價高點。全臺所得最高的「關新里」就位居於此！
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2022 中科房價
中科 （台中園區）主要發展光電、半導體與精密機械產業。雖然面積僅 466 公頃，規模相較於竹科、南科都還要小，卻在 2021 年創下1兆 352 億元的產值。中科範圍橫跨大雅區與西屯區，周圍靠近東海商圈、逢甲商圈，鄰近台中的精華地帶，並與政府近年積極發展智慧創新的水湳經貿園區開車僅約 15 分鐘距離。房價部分則是在 2020 年大漲一波後，近一年維持在緩步上漲的狀態。
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2022 南科房價
南科的主力產業為晶圓代工與面板產業，早期因地處偏僻，並不是房市話題焦點，但自從台積電於 2017 年進駐後，帶動供應鏈上下游的投資，2021 年的產值首破兆元大關，達 1 兆 949 億元。南科效應的影響，使周邊區域價格明顯上漲，像善化區與永康區，近 2 年就從 1 字頭飆升至 3 字頭，無論是科學園區的自住客或投資客都很多，這樣的效應也擴散至台南市區與重劃區，可以說是南臺灣房市的推手。由於南科房價相較中科、竹科來說較低，且有產業支持，因而成為許多人置產偏好的區域。
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2022 橋科房價
橋科是「高雄新市鎮」的一環，也是南科的延伸。比較特別的是，大家對於橋科的期望值超乎預期之高，即便現在還是荒蕪的空地，仍吸引許多人超前部署橋科西側的新市鎮，房價漲幅從 1 字頭上升至 2 字頭，再加上台積電議題，從橋頭到楠梓、左營都呈現一路漲的狀態。目前可以確定的是，未來橋科預計會有國巨、鴻海等廠商進駐；橋科內的建設 2025 年才會完工，在這段期間是否還會繼續漲呢？我們可以拭目以待！
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產業園區買房注意事項！
看起來只要是科學園區，好像周邊都有重劃區，房價也會一直漲！那是不是跟著這些產業園區買房子就對了呢？其實並不然，無論是科學園區、科技園區、產業園區、產專區等等有產業會進駐的地方，都要注意這幾點，才不會誤闖地雷區喔！
1.確定廠商要進來
首先，一定要先確認的是，政府搖旗吶喊規劃的產業園區真的會有廠商嗎？雖然許多人會超前部屬，但建議等大型廠商確定進駐後再開始布局，才不會空歡喜一場！再來，進駐的廠商是哪種廠商也是非常重要！若是以投資、出租為考量而購置房產的話，那當地廠商的員工是否是可以負擔房價、租金的客群呢？已竹科周邊、竹北為例，因為內部的廠商多為研發製造廠，是許多上市櫃公司據點，客群中有高所得的工程師、主管，也有一般所得的作業員，那就不會有太大的問題。
2.污染及安全問題
前面提及的產業園區多以研發製造業為主，要特別留意的是，並不是所有產業園區都是低汙染的產業，因此在選擇置產時也須查詢產業特性，確認是否會有空汙、噪音汙染等疑慮。甚至如果是物流相關產業，也需注意是否會有大卡車進出頻繁，影響居住品質的問題喔！
3.房市過熱警訊
產業帶動人口，進一步帶動房價是很正常的現象，但若產業、人口都尚未到位，房價提前反映，建商推出更高價產品，也須當心是否符合現在＋未來預期行情，以免吃虧！
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2022 H1 科區預售房價漲幅
根據台灣房屋集團趨勢中心的統計，從 2021 H2 到 2022 H1 的預售屋房價漲幅以新竹縣新埔鎮為首，漲幅高達 46.3% ，其次則是台中市的龍井區，漲幅約為 46%。不過特別的是，漲幅榜上的前四名都集中在話題熱搜不斷的新竹科學園區中，漲幅都高達 43% 以上，可見竹科的房市發展相當可期。
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本文授權轉載自「股感知識庫」
2022 科學園區買房指南！內科、竹科、中科、南科房價漲多少？
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