為提供更好的閱讀內容,本網站使用相關技術來改善使用者體驗,同時尊重使用者穩私,特此提出聲明。

了解隱私權聲明。

dailyview-logo
search
每日最新調查 網路爆紅新聞 口碑聲量排名

跟不上最新話題﹑聽不懂網路流行語?

一鍵就訂閱,話題不漏接!
訂閱 Line Notify

法拍屋懶人包!注意事項有哪些?金拍屋、銀拍屋差在哪?

法拍屋懶人包!注意事項有哪些?金拍屋、銀拍屋差在哪?

image source:示意圖/pexels

文/StockFeel 股感知識庫授權

法拍屋多數是由各地方法院進行拍賣,由於價格較一般市價低,自然吸引喜好高報酬的房地產投資者。然而,高報酬伴隨著高風險,價格便宜的背後,許多運作機制對於一般消費者是複雜的。到以該如何進入法拍屋市場,順利交易且不惹一身腥呢?

除了法拍屋之外,其實透過競拍方式銷售不動產的還有 金拍屋 & 銀拍屋 ,這又分別是由誰來運作?運作方式又如何呢?

法拍屋是什麼?

法拍屋是指經地方法院拍賣的不動產,且多是起因於欠債、欠稅。當債務人有欠債、欠稅情形,債權人得以向地方法院聲請強制執行,這時如果查債務人名下有不動產,則法院除了告訴地政機關進行查封登記(查封登記後債務人即無法對於該不動產進行權利移轉)之外,會讓書記官與債權人到現場確認屋況,並進行現場查封。

不過在透過不動產估價訂定拍賣底價前,債務人跟債權人都還是有可以協商的空間,看是要延緩或撤銷查封。如果最後還是協商不成,則便會真的進入到拍賣程序,進入「法」院「拍」賣程序的房地產,則俗稱為「 法拍屋 」。

法院拍賣的房屋 = 法拍屋

法拍屋怎麼買?

法拍屋怎麼買?應該是很多人的疑問,畢竟跟一般買中古屋、預售屋不同的是,法拍屋牽扯的人比較多,流程感覺也是比較複雜。下面我們用簡單的圖示來教大家,法拍屋到底該怎麼買?整體法拍流程會是如何?

法拍流程一次看。

image source:StockFeel 股感知識庫

法拍屋注意事項:投標前

法拍屋因價格較市場低,還是讓多數買房族心動不已,在投標購買法拍屋前,應該先做好什麼準備,投標時、得標後又應該注意哪些細節呢?讓筆者為大家整理購買法拍屋的重要注意事項!

  • 蒐集法拍公告訊息

除了查詢法院的拍賣公告之外,也可以尋求法拍專營的仲介、代標公司、法律/代書事務所來協助你。

法院的「法拍公告」&「謄本」都是ㄧ定要仔細閱讀的文件!你必須先查看這個物件被法拍的理由,並去調閱建物謄本,若是看到有「禁止處分」字樣,代表你就算真的得標,但還是要再花一道手續向法院請求解除禁止處分,才能辦理權狀登記(過戶),通常要多耗費 3~6 個月才能塗銷。另外也要注意是否有註明「拍定後抵押權塗銷」,以保障你拍到的物件不會再是抵押品,可以自由轉手過戶。

  • 確實了解法拍物件

申請謄本圖籍了解物件資訊及抵押貸款設定情形外,親臨現場觀察建築內部及外觀,盡可能詢問住戶、管理人員及鄰近派出所。另外,如果考慮得標期間由銀行代墊的付款方式,要盡量避免以下的物件,避免銀行代墊額度降低,要自己掏錢:不點交物件、凶宅、海砂屋、輻射屋、結構明顯受損、非完整持有、地下室、套房、房地只拍賣土地或建物、宗教設施、土地建物持分比例明顯不一致、高空屋率地區。

  • 自我財力評估

投標後如得標,得標人需要在 7 天內繳清所有價款,除了銀行代墊外,請先準備好充足之資金,避免 7 天內因未繳清尾款被判流標,屆時保證金拿不回來的風險!

法拍屋注意事項:投標過程中

  • 備齊法拍投標文件

向法院購買投標書後,填寫好相關訊息及投標金額,並附上一定數額(一般為 20 ~ 30% )之銀行本票作為保證金(務必要在支票背面背書轉讓),放入各封存袋後,將所有文件封存至投標封後,於投標日當天投入法院投標的標箱內。

  • 銀行鑑價作業

如果有需要由銀行代墊尾款,投標前就必須先請銀行對欲投標的法拍屋進行鑑價,確定代墊額度。

  • 委託他人代標

如委託他人代標,請將委任狀一併附於投標書中。

再次提醒大家,在投標時還是要進行自我財力評估唷!如果得標,得標人是必須在 7 天內繳清所有價款的!除了銀行代墊外,仍得先準備好充足的資金,避免因無法在 7 天內繳清尾款而被判流標,甚至連保證金都拿不回來。

法拍屋注意事項:得標後

  • 7 日內繳清尾款

投標後如得標,得標人需要在 7 天內繳清(或請銀行代墊)所有價款,否則視同流標,後續有保證金無法取回之風險及損失。

  • 取得權利移轉證書,並申請過戶

得標人繳清價款後,各地方法院會在 10~20 天左右(有時候更短)核發權利移轉證明書,得標人則可據以向地政機關申請產權移轉登記,登記完畢即取得該法拍屋之所有權。

  • 點交 / 不點交

得標後點交算是相當大的學問,如得標人需要點交,需向法院遞交點交狀。一般點交程序可能會多達 2~3 次甚至更多,如得標人能事先為原屋主準備「搬家費」,實務上或許能加快點交執行。不點交的情形常見為「無償使用」、「租用」及「共有持分」,因有第三人佔有及承租情形,多數需要耗上更多的金錢、時間及精力,因此不建議法拍新手越級打怪喔!

法拍屋底價

一般為了希望法拍屋可以順利拍出,法拍屋的底價通常會比市價來得低!且如果有流標的狀況,一般來說,下一輪拍賣的底價則會為上次拍賣底價的八成。也就是說:

●      法拍屋第一拍:法拍屋底價大約市價的 8~9折

●      法拍屋第二拍:法拍屋底價是一拍價格的 8折

●      法拍屋第三拍:法拍屋底價是一拍價格的 64折

●      應買公告:會公告 3 個月,可以直接以第三次拍賣底價購買法拍屋

●      法拍屋第四拍(特別拍賣):法拍屋底價大約是市價 5 折

地方法院依據不動產估價師出具之不動產估價報告書訂定案件底價,該底價即會作為第一拍之價格,一般而言,第一拍價格與市價相當或低一些些,如第一拍流標,流標後 2~3 週即會進行第二拍,而第二拍底價則調整為第一拍底價之 8 成,一般如地段優良、屋況看似良好之物件,多會在第二拍出脫,而到第三拍與後面程序才脫標的物件,雖然存在與市價之間的極大價差利潤,但也同時代表該物件持有、融資及未來轉手的風險性高。

法拍屋總共可經歷 4 次拍賣。如果在拍賣過程中順利得標,並且在得標的 7 天內繳足價款後,就可以取得權利移轉證書。雖然法拍屋看起來好像很便宜,但其實,富貴險中求,法拍物件中如果真的是好貨,早就被人用市價或高於市價買走了,怎麼還會淪落到低於市價售出?可見暗藏的風險之大!


法拍拍次順序及底價折減邏輯說明。

image source:StockFeel 股感知識庫

應買公告是什麼?

法拍拍次一般會有 4 次,但到了第三拍仍然流標的時候,會出現「應買公告」,所謂應買意即投標人可向法院投遞應買狀,以第三拍的價格(第一拍底價的 64 折)直接購買。在 3 個月的應買公告程序期間,投標人比的不是投標金額高低,而是投遞應買狀的速度,誰先投遞即可以第三拍價格直接購買,請各位注意!要是都沒人投遞?這才會進入第四拍。

法拍屋風險

要買法拍屋除了上面提醒的注意事項之外,還有許多法拍屋風險是必須考量到的!比如說,法拍屋的屋況還能保證,因為法拍屋通常不提供民眾在事前進到內部去賞屋,所以當下屋況非常難說。而且法拍屋公告拍賣時雖然會對凶宅、海砂屋、輻射屋這類重大瑕疵清楚標示,但不像一般買房一樣會負責瑕疵擔保,所以如果有漏水、壁癌等問題,未來搬進去後發現問題也無法請求賠償,最好做好心理準備。有可能你拍到之後還要花一大筆錢裝潢整修也說不定,所以在出價之前這筆裝潢費用也應該要算進成本之中!

從剛剛就一直提到的「短期內要繳清尾款」也是法拍屋風險之一,因為跟一般買房的付款方式不太一樣,法拍屋必須很快速的結清,所以在事前如何跟銀行洽談,得標之後如何撥款,以及你自己手頭上的錢有多少,也是需要考慮清楚的點!

法拍屋代標

說了這麼多,感覺買法拍屋是一件很複雜的事,有很多小細節需要注意。也因此市面上有許多法拍代標業者,可以幫你去投標法拍屋,包括:地政士(代書)、房仲或律師...等。如果你想委託代標業者進行法拍代標,一定要多留意業者是否是合法經營(可透過內政部不動產經紀業資訊系統查詢)、收費方式(可以事先詢問並簽訂合約)、評價(可以從網路上看看過去顧客的評價如何)。

法拍屋代標公司的服務除了代理投標之外,包含:替你向銀行申請代墊尾款、辦理點交程序、原屋主斡旋或溝通、代墊搬遷費、代墊過戶代書費、代墊過戶契稅、代墊規費及代墊貸款手續費等費用。所以最後支付給法拍屋代標公司的費用還是要視服務範圍來定,費用通常是拍定價的2%~5%,最高上限不得超過 6% 。

金拍屋是什麼?

金拍屋 是指由台灣金融資產服務股份有限公司(簡稱台灣金服)拍賣的房地產,政府為加速處理銀行的不良資產,除透過法院拍賣外,亦成立台灣金服搭任公正第三方,進行房地產的拍賣事務,其運作模式與法院相當,僅為執行單位的不同,但又比法拍屋多了些彈性(如可辦理貸款、較有看屋的可能)。

金拍屋 = 台灣金融資產服務股份有限公司拍賣的房屋

銀拍屋是什麼?

銀拍屋 是指債權銀行向法院聲請拍賣後,經法院拍賣流標,後由銀行承受自行處分之不動產,其物件多可能因其地段、賣相較差,或有瑕疵情形,拍賣價格多較法拍屋及金拍屋便宜,雖不針對與瑕疵做任何保障,但銀拍屋產權多已過戶予銀行,拍賣期間看屋之可能性較高,算是銀拍屋相當重要的優點。

銀拍屋 = 一般銀行自己拍賣的房屋

法拍屋?金拍屋?銀拍屋?

說了這麼多還是霧煞煞?那就趕緊來看看法拍屋、金拍屋、銀拍屋三者比較吧!


法拍屋、金拍屋、銀拍屋比較。

以上輕鬆簡單地為各位介紹法拍相關事項及流程,但其實法拍的物件、形式、點交等事項背後的學問相當大,難以一言以蔽之,更深的專題及學問,則後續再以專文與大家分享!最後祝福欲挑戰法拍市場的你/妳,幸運得標,順利點交,安心入厝!


本文授權轉載自「股感知識庫

法拍屋是什麼?法拍怎麼買?法拍底價怎麼算?法拍注意事項?金拍屋、銀拍屋差在哪?

【法拍屋查詢】

●      司法院法拍屋查詢系統

跟不上最新話題、聽不懂網路流行語?

小孩子才慢慢爬文搜尋,聰明人都在訂閱【網路溫度計Line Notify】

一鍵就訂閱,話題不漏接:https://urlink.io/j72VVVk8

有想看的排名主題?請不要猶豫告訴我們吧

提供題目►https://pse.is/JW2G2

加入網路溫度計電子報臉書粉專IG官方帳號,追蹤最即時火熱的網路新聞!





social_fb social_line social_tele social_msg goTop
x

訂閱DailyView網路溫度計電子報