買房攻略大解密：教你評估自住「樓層、結構、車位」三大選擇題

2022.04.08

# 公寓 # 華廈 # 大樓 # 透天宅 # 建築結構 # 停車位 # 郊區建築 # 鋼筋混凝土 # 鋼骨造

從早期平房透天、公寓，到現今華廈大樓林立，自用住宅依循居住型態及科技的改變，逐漸發展成多元之空間類型，但大多數消費者一生中進出房地產市場的次數屈指可數，怎麼樣在眾多類型中，了解並選擇到心目中理想的房產呢？筆者在這邊，幫大家介紹整理常見的房地產類型。

電梯公寓算不算公寓？華廈與大樓的差別在哪？

居住在都會區的我們，最常碰到的房屋類型就屬公寓、華廈及大樓了，三種類型其實可以透過樓層數規劃及有無電梯設置來清楚分辨，公寓與華廈、大樓最大的差別就在於無電梯設置，所以無論蓋到多少層樓，只要無電梯設置，一般都會定義為公寓；而華廈與大樓同樣有電梯規劃，差別在於只要是 11 層（含）以上的都稱為大樓， 10 層（含）以下的都叫做華廈。所以往後請將「有電梯的公寓」改稱為「華廈」喔，別再混淆了！

(大樓、華廈、公寓的定義有諸多版本～這邊提供的是市面上較常使用的區分方式！)

另外，三種房屋類型因不同時期的建築技術演進，及規劃當時社會對於相關設施的要求，衍生出不同的特色，不論是考量居住當時的服務多寡、負擔費用，或是有將來都更的預期，消費者都可以斟酌三種房屋類型的特色，選擇符合本身預期的房屋。

建築類型可劃分為公寓、華廈、大樓。

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鋼筋混凝土造好還是鋼骨造好呢？

在買房時，常常會聽到自用住宅本身建築結構的介紹，除 40 ~ 50 年前因工法不成熟或考量成本因素，採用加強磚造結構興建之餘，現今多數房屋為鋼筋混凝土造，而另外也可看到鋼骨造及鋼骨鋼筋混凝土造的房屋。

三種結構類型因材料的物理型態而呈現不同優劣處，不同建築類型（自用住宅、辦公）及樓層規劃，也有相對的適合建築結構。台灣位於多震帶，現今建築多數抗震係數高，則如施工過程中無偷工減料的情形，或完工後無因使用變更樑柱及壁面結構的情形，一般來說都是安全的。

建築結構類型區分與特色。

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在建築基礎結構設計以外，建築規劃有時會考量使用制震設備，提高建築的耐震力及大樓使用者的舒適性。其中，制震設備又稱為減震或避震器，是藉由裝置的特性形成物理抑制力，能讓建築結構本體承受較少壓力，有制震壁、阻尼器等形式。

另外，免震（隔震）設備為更高級的制震設備，因施工難度高，成本昂貴，多數運用於豪宅規劃中，如信義區旋轉豪宅「陶朱隱園」，即是運用隔震墊及相關系統，提升耐震係數。

為什麼2樓、4樓房價最便宜？頂樓不一是最貴的？

購買自用住宅在選擇樓層時，也有相當大的學問喔！依一般社區大樓規劃而言，４樓因為諧音因素，２樓因為接近路面較吵雜，加上多數管線轉彎處設於該樓層而有未來爆管的風險，兩樓層於銷售價格上是較低的；而頂樓有時因為有易熱或屋頂漏水的風險，有時候會較次樓層（頂樓下面那層）價格還低。

筆者提醒，在選擇社區大樓的高樓層戶別欲享受視野景觀前，不妨考量該社區消防動線及灑水設備，及所處縣市購置雲梯車高度等因素，目前全台最高的雲梯車達 72 公尺，分別於台北市、新北市、高雄市備有 1 輛，約可延伸至地上 20 至 22 層，多數地區則最高僅能服務至地上 10 層。如樓層過高，但社區相關消防設備不足，建議選擇中樓層的戶別，提升居住安全性。

另外，早期大樓建物為服務 14 ~ 15 層樓以上高樓層的使用者，多有中繼水箱及機房的設計，惟該設計多對於同一樓層或樓下住宅造成噪音、震動及漏水的影響，以致價格表現會較鄰近樓層差，消費者在看屋時，不妨了解一下本身樓層及樓上是否有中繼水箱及機房，以免影響往後居住品質。

應注意樓層戶別，以評估自身接受與否。

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2房產品為何單價較高？開放式廚房的缺點？雨遮不計價？

房屋因規劃房間數的不同，可分為套房、 1 房到 4 房的產品，一般以 3 房的產品較受消費者青睞，近年因房價高漲及家庭型態改變， 2 房產品亦成為市場熱門產品；在定價策略上，建商考量產品總價及管線及設備設置成本，通常為房數較少的產品單價較高。

而因應現代消費者飲食習慣的轉變，開放式廚房設計逐漸運用至現今住宅中，且逐漸成為熱門的選項，惟如無搭配功率大且吸力強的抽油煙機，且空調設備無適切呼應，常常在煎煮炒炸的過程中，影響全室的空氣品質，讓開放式設計的舒適時尚感大打折扣！

另外，大樓除主建物外，多數另有規劃附屬建物（陽台、平台、露台、雨遮、屋簷、花臺……等），提供居住者景觀、遮陽、遮雨、隔熱、逃生等機能，為維護消費者權益，減少建物虛坪買賣及交易計價爭議，內政部發布相關規則，針對 2018 年 1 月 1 日後申請建造執照的建物，僅有「陽台」得以附屬建物辦理測繪及登記，而雨遮部分，則不予登記也不可計價，消費者可多留意！

為什麼坡道平面式車位最貴？倉儲式車位到底好不好？

依建築技術規則規定，新建建築物因依法或都市計畫相關規定，設置停車空間，現今大樓建物依基地規模及建築設計，規劃不同類型之多元型態。

一般而言，坡道車位及升降車位之差別，在於進入停車場是以車道的形式，還是以車梯的形式；而平面車位及機械車位之差別，則為停車格是平面的形式，還是機械含有上下層的形式。

坡道平面式車位因便利性較高，且無往後機械保養更換的成本，一般而言售價較高；坡道機械式及昇降平面式車位都包含機械而價格相仿，惟坡道機械式如碰到更換維護的情形，僅需進行該機台的部分，影響範圍較小，昇降平面式車位的部分因是進出停車場的升降機台需做維護更換，影響範圍較大，消費者在選擇時可多加留意。

另外，近年部分住宅社區會規劃停車塔或倉儲式停車空間，住戶僅需將車停入，爾後透過電腦操作將愛車停好，無需進入停車空間，減少因機械故障之人身安全風險，惟倉儲式及停車塔需要有叫車、挪車的時間，如於尖峰時段，則可能需要等上大把時間，該缺點亦是造成其市場價格較低的主要因素，消費者不可不慎。

最後，車位因不同規劃型態，在往後面積登記上亦有不同，消費者在看屋及評估價格前，請將住宅及車位面積分別拆算，以免讓自己接收到錯誤的價格訊息，或成為花更多錢的冤大頭喔！

常見車位類型。

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＊各車位類型的實際登記面積應依該社區之建築規劃及登記情形為準，上述僅為參考資訊。

獨棟透天為什麼比雙併／連棟透天便宜？農舍算是透天嗎？

相對於都市地區人口稠密的居住型態，市郊地區多以透天建物為規劃，除了獨棟透天以外，因應投資建設偏好及社區規劃，另有雙併及連棟透天的規劃。

獨棟透天為屋主持有該房屋及其坐落基地，建築及使用執照單獨申請，無與其他屋主共同持分土地及建物的情形，高隱私性以致價格較高，受高資產族群青睞
雙併透天則有鄰戶的情形，雖可共同負擔部分成本，但未來改建自主性受限。適合家族、親戚友人一同購買
連棟透天則有社區規劃，就像是「平躺的住宅大樓」，雖擁有社區管理，防盜性較佳，但連棟規劃會影響部分採光及通風，且土地須共同持分，未來改建難易度更高。適合喜愛透天類型，想要社區管理，但又有預算限制的消費者。

另外在農地遍布的地區，常有農舍的規劃，而取得、興建農舍的資格限制多，且政府對於規劃基地大小（如農舍建築基地面積上限不得超過總基地的 1 / 10 ）、建築位置及量體嚴格控管。因此農舍與透天的市場區隔性大，適合實際務農之消費者，或為資產族群享受田園樂趣的另一選擇。

郊區建築類型分別有獨棟透天、雙併透天、連棟透天與農舍。