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什麼是預售屋換約?財政部出手加嚴成本認定 「取消30萬免稅空間」

什麼是預售屋換約?財政部出手加嚴成本認定 「取消30萬免稅空間」

image source:Pexels

文/賴琬琳

預售屋轉讓認定加嚴!財政部針對預售屋換約的成本計算有新的認定方式,原本為總價3%或30萬,兩者取最低作為成本,如今改成只認定「已付款項+獲利金額」的3%作為成本,也就是說,先前30萬免稅額的操作空間直接關掉,房仲業者表示,稅負成本提高,勢必壓縮投機買盤。

預售屋換約的成本認定,財政部有新規定。

image source:住展房屋

什麼是預售屋換約?

所謂的預售屋換約,意思就是買尚未興建的房屋,買主和建商簽訂買賣契約後,得到的並不是一個實體的「商品」,而是一個登記的權利。這時候如果原買主因為各種理由想要轉讓給別人,就會是一個「權利讓渡」,房子蓋好後,建商會直接把房屋的產權登記在新買主的名下,保固對象也是新買主。

為什麼會轉讓預售屋?

通常會將手上預售屋轉讓有幾個可能:一、預售屋太搶手,短時間內火速完銷,後面的買家想要的房型已經賣光,就會尋找是否有人想要轉讓。二、建商目前的價格比第一手預定的屋主還高,後面的買家也會因為價格因素尋求換約的可能性。三、原本買方可能因為資金問題或者個人因素不想買了,也會尋找是否有人願意接手,這時也會有換約需求。

預售屋換約成本新認定是什麼? 

國稅局針對「預售換約移轉費用」的新認定,只認定已付款項加上獲利的3%作為成本,舉例來說:若已付款100萬元,獲利100萬的狀況試算,以前可以有30萬做為費用扣除,現在只能扣除200萬的3%,只剩下6萬塊可以扣除,等於關掉利用3%費用免稅的操作空間。

新的預售屋換約成本認定,等於30萬的免稅空間直接取消。

image source:信義房屋

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,先前官方統計,預售換約房地合一稅適用20%以下稅率、加上賠本賣屋免課稅案件合計3006件,平均每件課稅金額僅2329元,由於過去一段時間房價有一定漲幅,預售換約不太可能出現賠售狀況,應該有些案子利用30萬的節稅空間,小賺就跑,因此才出現許多免稅或低稅的案例。

曾敬德也表示,雖然新的認定方式不見得是為了打炒房,但可以看得出各部會都想盡辦法避免市場出現投機空間,預售市場在短期投機退場後,整個市場會漸趨穩定。

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