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文／賴琬琳
預售屋轉讓認定加嚴！財政部針對預售屋換約的成本計算有新的認定方式，原本為總價３％或３０萬，兩者取最低作為成本，如今改成只認定「已付款項＋獲利金額」的３％作為成本，也就是說，先前３０萬免稅額的操作空間直接關掉，房仲業者表示，稅負成本提高，勢必壓縮投機買盤。
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什麼是預售屋換約？
所謂的預售屋換約，意思就是買尚未興建的房屋，買主和建商簽訂買賣契約後，得到的並不是一個實體的「商品」，而是一個登記的權利。這時候如果原買主因為各種理由想要轉讓給別人，就會是一個「權利讓渡」，房子蓋好後，建商會直接把房屋的產權登記在新買主的名下，保固對象也是新買主。
為什麼會轉讓預售屋？
通常會將手上預售屋轉讓有幾個可能：一、預售屋太搶手，短時間內火速完銷，後面的買家想要的房型已經賣光，就會尋找是否有人想要轉讓。二、建商目前的價格比第一手預定的屋主還高，後面的買家也會因為價格因素尋求換約的可能性。三、原本買方可能因為資金問題或者個人因素不想買了，也會尋找是否有人願意接手，這時也會有換約需求。
預售屋換約成本新認定是什麼？
國稅局針對「預售換約移轉費用」的新認定，只認定已付款項加上獲利的3%作為成本，舉例來說：若已付款100萬元，獲利100萬的狀況試算，以前可以有30萬做為費用扣除，現在只能扣除200萬的3%，只剩下6萬塊可以扣除，等於關掉利用3%費用免稅的操作空間。
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信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，先前官方統計，預售換約房地合一稅適用20％以下稅率、加上賠本賣屋免課稅案件合計3006件，平均每件課稅金額僅2329元，由於過去一段時間房價有一定漲幅，預售換約不太可能出現賠售狀況，應該有些案子利用30萬的節稅空間，小賺就跑，因此才出現許多免稅或低稅的案例。
曾敬德也表示，雖然新的認定方式不見得是為了打炒房，但可以看得出各部會都想盡辦法避免市場出現投機空間，預售市場在短期投機退場後，整個市場會漸趨穩定。
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