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重拳打炒房《平均地權條例》三讀過關!5大重點一次看 最重罰5000萬 房市將現4走向

重拳打炒房《平均地權條例》三讀過關!5大重點一次看 最重罰5000萬 房市將現4走向

image source:pexels

文/陳羿郿

被外界視為「打炒房最重拳」的《平均地權條例》修正案,今(10)日獲立院三讀通過。祭出五重拳遏制炒房,不法炒房行為最高可重罰5,000萬罰鍰,限期未改善者,可連續開罰;還有,新增違規檢舉獎金機制,強力遏止不動產炒作,以維護市場交易秩序。

平均地權打炒房條款5大重點

三讀通過增訂條文,祭出5項遏止炒房辦法,包括:限制換約轉售、禁止炒作、建立檢舉獎金制度、預售屋解約需申報登錄,以及限制私法人購屋

炒作行為方面,三讀條文明定,明確規範3種炒作行為:第一,不得以電子通訊、網際網路、說明會或其他傳播方式散布不實資訊,影響不動產交易價格;第二,不得與他人通謀或為虛偽交易,營造不動產交易活絡的表象;第三,自行、以他人名義或集結多數人違規銷售、連續買入或加價轉售不動產,且明顯影響市場秩序或壟斷轉售牟利。

罰則部份,三讀條文明定,違法炒作不動產者,可處100萬元至5000萬元罰鍰,屆期未改正可連續處罰,包括受雇人與法人(指公司)連坐處罰;且為了防止不動產業者所屬人員濫用專業知識炒作,將協助買受人換約轉售的第三人,或受託刊登轉售廣告者也納入規範,例如透過新聞媒體散布不實資訊,或以網紅、YouTuber、網路社群、揪團炒作者,處原額度罰鍰。

三讀條文新增規定,預售屋或新建成屋簽訂買賣契約後,除了配偶、直系血親或二親等內旁系血親,以及其他經主管機關核准,例如財產因故遭強制執行、配偶近親因重大傷病須長期療養、非自願失業及重大變故,導致無力繳款,否則不得讓與或轉售買賣契約與第三人,而且不得刊登轉售廣告。

三讀條文亦訂有明確罰則,若買受人、建商或代銷業者違法換約轉售,或刊登相關廣告,可按戶(棟)處罰50萬元至300萬元,刊登廣告應限期改正或為必要處置,屆期未改正將按次處罰。

值得注意的是,三讀條文新增檢舉獎金制度,民眾可向縣市主管機關檢舉不動產銷售、買賣或申報登錄資訊的違法事證,如經查證屬實,得以實收罰鍰總金額收入一定比率提供檢舉獎金,另應提撥一定比率給查核業務所需經費。

平均地權條例過關 專家怎麼看?

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示,平均地權條例三讀通過,由於該案送進立院時間已久,許多恐慌賣盤已經於去年7月之前移轉,若想在目前市況不佳時轉單,並不容易,除了許多買方已經有「翹腳撿便宜」的心思,若不小賠難以出場外,不少建商綁交屋前半年才能換約的條款,這也讓想要下車的預售投資客不容易說走就走。

徐佳馨指出,中長期來說,除之前討論的預售屋不能買賣外,最受爭議的莫過於禁止私法人購屋,除實務上執行可能會遇到一些困境,例如都更案若是實施者與出資者不同法人,抑或是不同法人合建等,若細則未臻健全,可能會需要內政部不斷解釋。至於房價是否下跌,目前房市因為景氣已經處於下跌波段,早就是多重器官衰竭,並非因平均地權條例「一槍斃命」。

三讀通過增訂條文,祭出5項遏止炒房辦法,包括:限制換約轉售、禁止炒作、建立檢舉獎金制度、預售屋解約需申報登錄,以及限制私法人購屋。

image source:台灣房屋提供

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,平均地權條例過關並不讓人意外,而修法通過後,預售屋市場正式進入冷靜期,整體房市將會出現四大現象:首先,「預售和成屋價差縮小」,由於預售屋換約和轉手的諸多限制,降低購屋族購買意願,自住買家將會轉向成屋市場,所以預售屋降溫,對應成屋搶手,將會拉近彼此的價格差距。

其次,「豪宅市場交易量縮」,台灣房屋趨勢中心統計近年單價兩百萬的豪宅交易,發現今年前11個月交易筆數僅27筆,跟去年同期的52筆相比,幾乎等於腰斬,進一步觀察今年交易的27筆超豪宅中,有13筆都是以法人名義購屋,等於將近一半都是高資產族,透過自有公司或是另外開設資產管理公司的名義,來購置房產;然而平均地權條例修法通過上路,私法人購屋的資產操作空間不再,高資產族的置產態度也會略為保守,因此短期內的豪宅市場交易量,將面臨考驗。

再者,「高槓桿型建商淡出」,修法過後,建商的推案型態,將從預售案轉變為成屋案,由於成屋推案無法在工程期間銷售回收資金,建商的金流需求龐大,對財力有限的建商較不利,因此採高槓桿操作的中小型建商,預料將在修法後逐漸淡出新案市場。

 第四,「資金走向避險型產品」,雖然交易疲弱抑制房價,不過首先面臨降價的物件,都屬於具有市場抗性的產品,區位條件佳者,則強者恆強,建設到位、機能成熟的區域,以及保值性高的產品,仍是避險且穩健的置產選擇,價格也不易修正;至於商用不動產的部分,店面產品仍須依照經濟成長和商圈發展而論,但商辦這類自用、收益兩用型產品具市場優勢,將可能成為今年修法後的法人置產重點。

張旭嵐也分析,官方修法的核心目標是打擊炒作,且法案也將導引房市回歸剛性市場機制,因此新的一年,不受政策影響的自住客,更有機會在市場上撿到便宜。

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