image source：國家住宅及都市更新中心
文／陳盈蓉
政府為落實居住正義，這些年來不斷滾動式推動居住政策，如今在住宅法修法後，確立走向只租不售的社會住宅政策，那網路上常看見的國民住宅、合宜住宅、中繼住宅那又是什麼？與社會住宅差異在哪？一樣只能租不能買賣嗎？今天就來教你搞懂這些住宅！
一、國民住宅 可購買、可承租
國民住宅簡稱國宅，是政府為了落實居住權利、改善國民居住環境且提升生活品質而興辦的公營住宅，政府於1999年底停止興辦國民住宅，2015年廢除〈國民住宅條例〉以後，國民住宅改名為「社區」，基本上在房地產的交易市場上，價格跟中古屋相去不遠。
而國宅除了能購買以外，政府從1980年開始提供「出租式國宅」，民眾只要：
◆年滿20歲，在當地設有戶籍者
◆且本人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶均無自有住宅
◆符合行政院公告之收入較低家庭標準
三種條件符合就可以抽籤承租，承租者一次可租兩年，續租最長不超過六年，但若是單親、六十五歲以上無配偶之人、低收入戶、原住民、身心障礙者、配合公共工程拆遷戶資格承租國民住宅者，得延長為十二年。
國宅優缺點
雖然說國宅的房價較平易近人，但因為國宅的屋齡都偏高且戶數又多，建議民眾若想購買國宅，一定要親自前往現場看物件，比如說屋內有沒有漏水、壁癌，還有社區品質狀況、管委會有沒有認真經營等，另外，國宅停車位較少，民眾若有車位需求，一定要注意車位的相關資訊。
image source：內政部營建署
二、合宜住宅 有禁售期
為了改善國宅品質不佳的問題，以及協助中低收入民眾滿足基本居住需求，合宜住宅是由政府提供土地，請民間業者興建，主要規劃在機場、捷運周邊尚未開發完成之地區，或其他公有土地。
民眾只要有符合資格，就可以用合宜的價格購買，此政策希望可舒緩房價上漲，讓中低收入之無自有住宅家庭購屋，但因屢爆弊案，2014年政府宣布不再興建，改以推動以「社會住宅」與「住宅租金補貼」為主。
合宜住宅優缺點
合宜住宅因為戶數龐大，跟國宅一樣得注意居住品質還有管理問題，另外目前合宜住宅購買條件規定都不同，基本上還是要靠抽籤方式購買，且有不得轉售的限制，萬一臨時有狀況，繳不出房貸，房子容易淪為法拍屋。
目前合宜住宅不得轉售期限陸續解除，以桃園龜山的A7合宜住宅為例，當初承購價每坪不到15萬，但2021年禁售令解除後，賣最好的一筆是每坪近31萬元賣出，房價飆漲相當可怕，已與成屋交易相差不遠。
image source：內政部營建署
三、社會住宅 只租不賣模式
目前仍在興建的社會住宅，是由政府直接、補助興建，或找民間適合居住的空屋轉租給民眾，與過往以「出售方式」的國宅、合宜住宅不同，採「只租不賣」的模式，而這樣的作法，能讓政府提供的住宅資源可重複利用，照顧到更多民眾。
根據住宅法規定，社會住宅應提供至少百分之四十以上比率，出租給經濟或社會弱勢者，另外也要提供一定的比率，給未設籍於當地且在該地區就學、就業有居住需求者，如此一來，這樣資源就能真正幫助到市場上租不到房子的弱勢族群，同時也能照顧到青年族群就學、就業階段的居住需求。
等到社會住宅完工後，縣市政府就會開始招租，資格規定與申請辦法，都會公布在各縣市政府住宅單位的網頁，基本上社會住宅租期最長可3年，期滿若承租者資格還符合，可申請續租，最長不得超過6年，但經濟或社會弱勢者，得延長為12年。至於租金方面，一般戶租金約市場行情8折，優先戶則是市場行情5~7折，租約會明訂規定不得轉租。
社會住宅優缺點
雖然社會住宅租金低廉，居住品質又好，像是有導入綠建築、智慧建築、無障礙空間設計等，針對社區照護服務、管理等必要空間與設施也有提供，但目前社會住宅仍蓋太少，導致民眾申請後，中籤率很低，形成看得到卻吃不到的狀況。
image source：林口世大運選手村社會住宅
四、中繼住宅 給改建戶臨時承租
過往政府想都更、瑕疵屋重建，民眾會因為沒有地方居住，而不願配合，政府為了能順利推動，特別興建可提供原住戶，在拆除重建期間居住的公有住宅，這就叫做「中繼住宅」，能滿足民眾短暫中繼的居住需求。
基本上中繼住宅是透過出租方式，等到新改建的大樓完工，原住戶就可以搬回去，租金約市價5~7折，可租3個月～3年不等，不過租期可視情況延長，如此一來，透過這樣的規劃，自然就能提升民眾參與都更的意願。
中繼住宅優缺點
中繼住宅並沒有開放購買，它的主要任務是給改建戶臨時居住用，因此，萬一沒有住戶居住，那麼中繼住宅就必須空著，政府必須花不少費用維修，容易浪費公營住宅資源，所以目前政府也有開放「短租中繼住宅」的方案，給符合資格的民眾申請，以此充分利用住宅資源。
image source：桃園市政府
A7合宜宅解禁 鳳誠安居動工成為網友熱議話題
進一步從《KEYPO大數據關鍵引擎》（時間：2021/05/31 - 2022/05/30）觀察分析「國宅、合宜住宅、社會住宅、中繼住宅」的探索概念，網友們針對該詞都在討論什麼樣的話題，發現主要討論落在社會住宅及合宜住宅上。
社會住宅除了在討論「包租代管」服務外，去年正要開工動土的高雄社會住宅「鳳誠安居」討論度也很高。另外，針對合宜住宅，因為去年A7合宜宅陸續解禁可交易，因此政府規劃的「皇翔歡喜城」、「麗寶快樂家」也有不少關於買賣交易的討論。
分析說明
分析區間：本文分析時間範圍為2021年05月31日至2022年05月30日。
資料來源：
《KEYPO大數據關鍵引擎》擁有巨量資料，以人工智慧作語意分析之工具資料蒐集範圍：累積超過30億筆以上的網路數據庫，其內容涵蓋新聞媒體、社群平台、討論區、部落格、地圖評論等網站。
研究方法：
系統觀測上萬個網站頻道，包括各大新聞頻道、社群平台、討論區及部落格等，針對討論『國宅、合宜住宅、社會住宅、中繼住宅』相關文本進行分析，調查「探索概念」(註1)作為本分析依據。
*註1 探索概念：將主題的文章進行概念分群（Concept Clustering），幫助讀者從巨量資料中快速掌握事件的來龍去脈；群中存在較高的議題相似度，群間則有較低的相關度；分群結果透過演算法抽取具有代表性的片語以呈現概念的意義。
